2025年全国土地市场经历了明显的分化调整。根据招商蛇口提供的数据，全年300个城市住宅用地成交建筑面积仅为6.2亿平方米，同比下降14%，土地出让金为2.3万亿元，下降11%。此下滑趋势四季度表现尤为突出，受销售端持续萎缩和核心城市优质地块供应减少的双重影响，房企普遍采取了谨慎的拿地态度。12月份全国300城土地平均溢价率仅为2%，创下年内新低，连续五个月呈现下行态势。 市场分化成为去年土地市场的显著特征。房企投资策略明显向头部城市集中，全国超过20个城市的土地出让金占全国比重的52%，这充分反映了房企在资金压力下对优质资源的争夺加剧。此外，三四线城市和非核心城市的土地成交则显著冷清，市场两极分化现象日益凸显。 进入2026年，地方政府在春节后频繁推出供地计划，并主动调整供地策略以适应房企的发展需求。伍斌指出，年初几个月的土地供应呈现四个明显特点。其一，地方政府主动推出核心地段的优质地块，而非边缘地块，反映了政府对房地产市场的支持态度。其二，政府愿意在起价和起步楼面地价上主动下调，为房企降低初始成本。其三，容积率管控出现明显优化，去年全国容积率低于2.0的项目占比达到43%，创历史最低水平，这意味着政府更加注重项目品质而非单纯的容积率指标。其四，政府主动缩小单盘规模，避免过大体量项目对房企造成融资和销售压力。这四个特点的共同指向是帮助房企实现快周转，进而加快资金回笼和项目去化。 政策调整的背后反映了地方政府对房地产市场稳增长的重视。经过2025年的调整，政府逐步认识到传统的高容积率、大体量供地模式已不适应当前房企的经营需求。通过优化供地结构、降低融资成本、提升项目品质，形成了更加贴近市场实际的供地政策体系。，这些政策调整措施实施后，部分地块的溢价率也出现了明显上升，说明市场对优质地块的认可度在提升。 招商蛇口对2026年的投资策略进行了明确调整。公司将继续坚持重点区域、重点城市的投资原则，贯彻以销定投、精挑细选的投资理念。在具体执行中，公司强调要对投资标的进行优中选优，每个项目都要达到"六好"投资标准，包括好地段、好配套、好产品等多个维度，确保资源的有效配置和风险的可控管理。同时，公司充分利用自主研发的近期投标和投资对标系统，实时掌握市场动态和企业竞争格局，及时调整投资开发策略。 在投资强度上，招商蛇口表示难以设定固定比例，而是采取动态调整机制。公司将根据市场整体形势、企业回款情况和销售数据，在满足三条红线约束的前提下，平衡规模增长与利润提升的关系。这种灵活的投资策略既保证了公司的稳健运营，又为市场机遇的出现预留了充分的操作空间。
当前市场调整带来挑战与机遇。招商蛇口对优质地块的关注，体现行业从规模竞争转向价值竞争的趋势。随着政策协同效应显现，核心城市优质资产仍是资金重要选择。市场出清后，具备产品力和运营能力的企业将迎来更高质量发展。