问题——存量园区“成长”快，配套“跟不上”。
舜泰广场位于济南高新区核心片区，总建筑面积约80万平方米，由多栋高层建筑构成。
片区建成较早、企业持续集聚，周边约670家企业、常驻办公人群约5万人。
随着人流车流叠加，停车位不足、就餐不便、休闲空间偏少等短板逐渐显现，既影响通勤效率和工作体验，也在一定程度上抬升企业综合运营成本，制约园区进一步提质增效。
原因——传统单一用地模式难以匹配复合需求。
该片区原体育用地以地面体育场为主，设施相对老旧，功能单一，复合利用水平不高。
与此同时，高强度的办公集聚使得“停车+商业+公共休闲”成为刚性需求。
若仅依赖新增地块供给，不仅周期长、成本高，还会加剧土地紧约束背景下的空间矛盾。
如何在不削弱公共属性的前提下提升土地承载能力，成为盘活存量的关键议题。
影响——低效空间不再“沉睡”，城市功能得到“补课”。
济南高新区以系统思维推进更新，打破单一功能束缚，探索“地上+地下”立体开发。
2021年9月起，相关部门通过科学编制控制性详细规划，对体育用地地下部分分层设立国有建设用地使用权，优化调整为商业用途并挂牌出让，明确改造主体，推动项目落地。
2021年11月智慧停车项目启动，2023年5月交付运营，体育公园综合体投入使用，实现公共服务不缺位、配套功能更完善。
从功能效果看，地下空间嵌入智能停车与商业服务两大核心模块，新增停车位1005个，显著缓解“停车难”；地下商业区域约9475平方米，设置45间商铺，餐饮、零售、便民服务等业态有效补齐“吃饭难、配套弱”短板。
地上空间则保留并优化体育属性，增设看台和多类球场，达到可承办小型赛事标准，更好满足周边员工与居民健身休闲需求。
通过对地下空间的集约利用，新增空间约4.83万平方米，形成以垂直分层、功能叠加为特征的更新模式，使有限土地承载更丰富的城市服务。
从带动效应看，随着车辆下沉至地下，周边一宗原用于停车的低效地块获得释放并完成出让，引入省级国企总部入驻，形成“配套改善—要素集聚—产业导入—价值提升”的正向循环，体现了低效用地再开发与产业升级的协同关系。
对策——以规划引领和机制创新释放存量潜力。
该案例的关键在于把“公共属性”和“市场化效率”统筹起来：一方面，坚持公共服务设施功能提升，地上体育功能优化不打折扣，确保公共空间供给与品质；另一方面，通过地下分层设权、用途优化与公开出让，引入市场主体建设运营，形成可持续的投融资与运维机制。
据介绍，地下部分出让为政府带来4000余万元收益；改造主体则通过商铺出租、运营权转让和停车运营等方式实现成本回收与长期收益，为同类项目提供了“算得清账、走得通路”的参考。
前景——从“增量扩张”转向“存量提质”将成为常态。
自然资源部公布第三批典型案例，体现国家层面对低效用地再开发的持续推动。
对济南而言，入选不仅是对实践路径的认可，更意味着将以试点示范带动更大范围的因地制宜探索：在不新增或少新增用地前提下，通过立体空间开发、公共服务补短、产业载体焕新，推动城市内涵式发展。
面向下一步，如何在更多老旧片区复制推广，关键在于进一步完善规划统筹、产权与用途转换衔接、地下空间开发安全与运营监管等制度安排，同时坚持“以人为本”的配套导向，让更新成果更公平、更可持续。
舜泰广场的蜕变印证了"向立体要空间、向存量要效益"的城市发展新逻辑。
在严守耕地红线的时代背景下，如何通过制度创新激活"沉睡"的土地资源，将成为考验城市治理能力的重要命题。
该案例揭示的不仅是技术层面的空间重组，更是发展理念从平面扩张向立体增效的深刻转变。