财政部、税务总局、住房城乡建设部近日联合发布公告，延续居民换购住房个人所得税退税政策；新政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日。根据公告，出售自有住房并一年内重新购房的纳税人，可享受个税退税优惠：新购房金额不低于原住房转让金额的，全额退还已缴个税；新购房金额低于原住房转让金额的，按比例退还。 问题：置换链条不畅影响市场活力 当前住房消费正从增量扩张转向存量优化，"卖旧买新"成为市场主要需求。但部分城市面临二手房价格下行、买卖预期分化等问题，导致置换需求受阻：卖方担心成交周期长和价格波动，买方更加谨慎，出现"想换不敢换、能换成本高"的现象。这种交易不畅会影响新房与二手房市场联动，降低整体市场活跃度。 原因：预期波动与成本压力抬高换房门槛 置换需求受多重因素影响。一上，居民对就业、收入和资产价格的预期趋于谨慎，购房决策周期延长；另一方面，换房涉及税费、中介服务、贷款等多重成本。以部分城市为例，若住房不符合免税条件，出售时可能需按总价或差额缴纳个税。这些成本加上首付和月供压力，更抬高了置换门槛。 影响：降低交易成本，释放改善需求 新政策将退税优惠与真实换购行为挂钩，既支持刚性改善需求，又确保政策精准性。退税相当于资金"回补"，能缓解置换中的现金流压力，提高交易确定性。政策延续至2027年底，有助于稳定市场预期。退税采取"全额或按比例退还"方式，既鼓励改善居住条件，又体现公平性。业内人士认为，降低交易税负有助于改善二手房与新房市场循环，提振市场信心。 对策：多政策协同发力 除税收优惠外，还需其他政策配合：一是优化金融服务，提高按揭效率，探索适合置换周期的贷款方式；二是推动交易信息透明化，降低中介、评估等综合成本；三是结合城市更新和保障房建设，提供更多适合改善需求的产品。 前景：政策连续性促进需求释放 个税退税政策自2022年推出后多次延续，此次延长至2027年底，发出支持合理住房需求的信号。未来若能持续降低交易成本、改善收入预期和就业环境，改善性需求有望平稳释放，促进市场良性循环。
换房个税优惠延续表明了政策部门稳定房地产市场的决心；当前市场处于调整期，需要稳定的政策信号来提振信心。虽然政策提供了长期预期，但市场真正复苏还需经济基本面改善、就业稳定和收入预期提升。只有政策与市场良性互动，才能实现房地产市场的健康发展。