近日南京房产市场掀起了一波令人震惊的降价潮，正方新城山语春风与联发云启两个项目都开启了低价销售模式。其中，山语春风的售价令人咋舌：原总价187万的房子如今仅售75万，相当于4折。同样是在85万元价格区间，联发云启则推出97平方米的精装现房。这两个项目均选择以价换量来加速去化。尽管这并非正方新城首次出现大规模降价，但此次涉及范围之广、力度之大仍让不少人感到意外。 与这两个项目共同位于江宁正方新城银杏湖大道的，还有银城蓝溪郡和荣盛隽峰等楼盘。拿地和入市时间较早的是联发云启，2019年8月溢价拿地后，2020年10月首次开盘，主打98-125平方米的刚改户型，当时的销许均价为2.3万元/平方米。该小区于2022年底完成首批交付，凭借公建化立面和公区绿地率超40%等设计特点，在当时受到了不少好评。而山语春风则是在2020年7月由中交和路劲溢价拿地拿下。该项目主打79-129平方米的户型，面积跨度较大。2021年3月首次开盘时推出全装修房源，均价约2.1万元/平方米，另有1800元/平方米的升级包可选。尽管首开时间晚了半年，但这两个项目的首批交付时间相差无几。 正方新城的新房组团打折背后，反映了该板块面临的困境。作为大盘的山语春风入市已经5年多，总套数1800多套中仍有260多套尚未售出。加上开发商路劲爆雷带来的影响，早在两年前该项目就开始采用降价销售策略来加快资金回笼。去年10月，该楼盘79平方米含升级包的房源总价降至76万元，相当于正价的4.2折。今年最新消息显示，89平方米户型的总价仅75万起如果是基础装修的总价，那么相当于打了4折。 价格大幅下跌后效果如何呢？南京市房地产市场监测分析中心统计了今年前两个月的数据显示，正方新城跻身南京新房成交主力片区榜单之列。近期的数据同样表现不俗。据联发集团公布的海报显示，3月前20天联发云启售出94套房源拿下南京新盘成交套数和面积的双TOP1。截至27日官网数据显示，3月份该项目已去化156套位列全市前茅。 一边是打折引发的市场情绪波动一边是飘红的销售业绩这种割裂感在刚需板块中显得尤为明显。锐评君对此有几点看法：首先行业洗牌仍在持续南京楼市分化格局已经形成。无论是新房还是二手房都呈现出清晰的走向：改善买家选择核心板块支撑价格天花板刚需群体被挤压到远郊板块以高性价比上车。 其次好房子正当时过时的产品难免面临价格出清的现实残酷性越来越高去年起好房子被频繁提及相应地南京出现了多板块迭代四代宅实现热销在这些产品超高得房率科技系统等关键词面前传统三代宅显得不够吸引人因此正方新城组团打4折是必然结果也是开发商降低预期用贴近市场的价格对冲二手房冲击的表现。 此外配套规划与兑现之间的剪刀差也是导致这一现象的原因之一正方新城一直是刚需聚集地但存在明显分化玖华府和绿城理想城所在区域配套较全而山语春风和银城蓝溪郡所在区域虽然靠近江苏软件园但与地铁站直线距离约3公里公共交通不便大型商场医院缺失板块能级长期没有提升导致房价陷入恶性循环因此这次降价也是为了适应“配套等待期”重新定价。 最后低总价房源成为市场主流跌出性价比的现房盘正在给符合条件的购房者发福利虽然地段配套不占优势但这些楼盘总能在价格景观户型等某个维度切中需求所以联发云启能卖成南京销冠不足为奇降价盘本质上是用价格换安全垫对于在江宁工作生活预算有限做好长期持有准备的刚需买家可以考虑入手投资则需谨慎考虑。