尽管市场冷得像冰窟窿，北京楼市依然迎来了久违的“小阳春”。这股暖意在刚需家庭中掀起了波澜。去年双井首城国际的80平米三居室还顶着580万的高价无人问津，今年开春业主硬是喊到了650万，这才让三天内带看十组客户的盛况重现。那些抱着“再跌20万”念头的人终于开始行动，把省下来的钱算了一遍，结婚、落户、上学这些硬需求逼着他们成为了最坚定的买家。 但这股暖意显然撑不住太久，4月份小阳春一过，市场又会重新归于平淡。除了刚需撑起的成交量外，大家都在这片寒潮里瑟瑟发抖。北五环朱房村的双子座项目虽然已经封顶了，却因为楼间距和密度被吐槽得很凶，根本卖不动。反倒是隔壁的建发海晏表现得格外亮眼，即便单价涨到了8万+，也依然有很多人排队抢着买。 而在这个冰冻期里，人们的心态也发生了巨大的变化。那些曾经笃信“房子永远涨”的人开始变得谨慎起来。南三环老破小虽然跌幅相对温和但也在跌；朝阳公园的泛海国际、太阳宫的太阳公元、海淀的幸福里和橡树湾、西城的中信城——这些昔日的“硬通货”都纷纷松了口。我把刚需、改善和豪宅都扫了一遍，在我熟悉的区域里暂时还没发现一处“避险岛”。 曾经的老牌网红回龙观更是跌出了“白菜价”。三年前五环外首付只要35%的时候，“龙”字辈老小区就冲到了300万到400万之间。次新盘600万到800万还算正常。可现在的情况大不一样了，单价只有两三万、总价才两三百万的回迁房到处都是；次新小区的房子每平米卖到四五万也根本没人要。图里的金域华府、国风美唐和公园悦府等次新盘里的89平米两居或者100平米三居挂出了400万到500万的报价，这放在2021年连首付都凑不够。 这三年的挂牌价走势看得清清楚楚：成交价一年比一年低，换手率低得可怜。要是出一套房子就能卖掉一套那绝对是大新闻。换手率低不一定就说明房子没人要，还有四种可能性：房源本来就少被懂行的人私下秒了；业主不舍得卖；中介公司占比低导致数据缺失；顶级豪宅本身流通性就很差。 回到现在的行情来看，北五环北五这边的豪宅市场冷热不均。真正跑量的是建发海晏这个项目。它的大门、园林和装修全都在线；而同地段的中海安澜因为价格太高产品一般去化率惨淡。 给准备买房的人提个醒吧：别指望房价会反弹回来；别被那些所谓的“网红盘”给带偏了节奏；改善和豪宅也在降价通道里；刚需就算账、改善看产品、豪宅拼品质——千万别让涨跌的事儿内耗了你的判断力。