美国住房市场面临的可负担性危机日益凸显。
长期以来，美国抵押贷款利率高企与房价攀升并存，直接压缩了普通民众的购房能力，成为影响民众生活质量和政治满意度的重要因素。
在这一背景下，特朗普政府采取了一项异常举措——绕过传统的货币政策制定者美联储，通过行政命令直接干预抵maurice贷款市场。
上周四，特朗普下令联邦住房金融局指示房利美和房地美两大抵押贷款机构购买2000亿美元的抵押贷款支持证券。
美国财政部长贝森特随后解释了这一政策的逻辑：美联储目前正从其超过6万亿美元的资产负债表中持续缩减抵押贷款支持证券持仓，每月规模约为150亿美元，转向增加短期国库券配置。
这种缩表操作实际上对抵押贷款市场形成了反向压力，阻碍了利率进一步下行。
政府购债计划的目的是填补美联储退出留下的需求缺口，通过房利美和房地美的购买力来支撑市场流动性。
政策效果随即显现。
据数据提供商Mortgage News Daily统计，上周五上午，美国30年期固定抵押贷款平均利率已降至5.99%，较前一日的6.21%下降22个基点，这是自2023年2月以来首次跌破6%的关键水平。
值得注意的是，这一利率下降并非源于10年期美债收益率的下行——上周五该收益率与前一日持平——而是源于抵押贷款利差的收窄。
具体而言，30年期抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的利差从周四的1.15%迅速压低至周五的0.95%，压缩幅度达20个基点。
从市场机制看，这种利差收窄的逻辑在于：房利美和房地美通过自有资产负债表购买银行及其他贷款机构发放的抵押贷款，随后将其打包成债券出售给投资者。
这一操作为贷款机构的资产负债表腾出空间，使其能够发放更多新贷款，从而增加市场供给，抬高房利美和房地美证券的相对价值，间接压低抵押贷款利率。
业内人士预期，2026年可能成为自2022年以来首个成屋买家能够以"5"字头利率办理30年期贷款的房地产销售旺季。
然而，这一政策创新也引发了美国投资界和政策界的广泛质疑。
最核心的争议在于美联储的独立性问题。
传统上，利率调控是美联储的专属职权，这种独立性被视为现代央行体系的重要基石，有助于防止短期政治利益对长期经济稳定的干扰。
特朗普政府此举虽然名义上是通过行政机构而非直接命令美联储，但实质上构成了对货币政策领域的政治干预，打破了数十年来形成的政策边界。
此外，市场人士还对该政策的长期可持续性和潜在副作用提出了疑虑。
2000亿美元的购债规模虽然可在短期内产生流动性注入效果，但相比美联储每月150亿美元的缩表规模，这一规模相对有限。
如果美联储继续按既定步伐缩表，政府的一次性购债可能无法形成持久支撑。
同时，政府直接购买MBS可能会扭曲市场定价机制，影响风险溢价的真实反映，长期可能带来资源配置效率下降等问题。
住房问题表面是利率与月供，深层则是金融周期、政策边界与民生压力的交织。
行政手段在关键时刻或可缓解市场紧张，但若缺乏清晰规则与退出安排，容易把短期“降成本”转化为长期“积风险”。
能否在稳定预期、守住金融底线的同时推动住房市场回归供需平衡，考验的不仅是政策力度，更是政策的节制、协同与可持续性。