问题——核心城市楼市何以出现“拐点信号” 国家统计局发布的2026年2月商品住宅销售价格变动情况显示，北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%、二手住宅价格环比上涨0.3%；上海新建商品住宅、二手住宅价格环比均上涨0.2%。经历较长时间调整后，京沪同步回升更具风向标意义：一上，核心城市率先企稳往往意味着市场预期开始修复；另一方面，“止跌”不等于“反转”，仍需结合成交、供给与政策传导来判断持续性。 原因——政策、供需与预期形成合力 其一，稳楼市政策更趋精准，释放被压抑需求。进入2026年，各地因城施策力度加大，政策从“托底”转向更有针对性支持。上海2月底推出优化举措，缩短部分非本地户籍购房社保年限要求，并加大公积金贷款支持力度，直接降低购房门槛和资金成本，带动咨询与看房热度回升。北京则更多体现为前期政策效应逐步显现，首付比例、限购政策优化等措施在节后传导至交易端，1—2月二手住宅网签超过2.3万套，为价格企稳提供了成交基础。 其二，供给端边际收缩，改变买卖双方博弈格局。经历前期调整后，京沪二手房挂牌量较高点明显回落。数据显示，两地挂牌量较2025年8月高位分别累计下降约16%和27%，2026年2月挂牌量环比继续下行。供给收缩叠加低价房源被更快消化，在售结构从“低价急售”转向“次新与改善型”为主，业主惜售情绪上升，议价空间较前期收窄，成交回暖时价格更容易出现小幅上行。 其三，核心城市的资源属性与人口吸附力提供需求底座。教育、医疗、就业等公共资源高度集聚，使京沪住房需求更具韧性。随着政策松动和利率环境改善，刚需、置换与改善性需求阶段性回补，北京平原新城部分项目成交活跃，上海核心板块改善类房源去化加快，成交修复对价格企稳形成支撑。 影响——“止跌回升”带来信心修复，但更呈结构分化 京沪房价回升首先反映为市场情绪改善。对购房者而言，观望有所减弱，交易链条从“看房—比价—再观望”转向更快决策；对市场主体而言，有助于稳定预期、改善现金流与投资安排，降低“量价齐跌”的惯性风险。 但也要看到，本轮回升并非全面普涨，而是“核心领跑、外围分化”的结构性修复：涨幅更多集中在成熟社区、交通与产业支撑较强的板块，以及产品力更突出的楼盘；远郊区域、供应相对充裕板块仍以横盘甚至小幅调整为主。结构性回暖表明市场仍处于出清与再平衡阶段，城市内部不同板块的“分化定价”将更明显。 对策——继续用足用好因城施策，巩固企稳基础 从稳市场角度看，下一阶段关键在于“稳预期、稳交易、稳供给结构”。一是政策保持连续性和可预期性，围绕刚需与改善人群降低制度性成本，避免短期频繁调整引发再度观望。二是加大对合理住房需求的金融支持，推动公积金和商业贷款政策更好匹配多孩家庭、以旧换新、职住平衡等实际需求。三是优化供给结构，增加与需求匹配的高品质住房与保障性住房供给，通过“商品房+保障房”双轨并进稳定市场预期。四是持续推进存量风险化解，促进项目交付与企业债务风险有序处置，防止个别风险外溢扰动市场。 前景——一线先稳有望带动修复扩散，复苏将更温和、更重质量 总体来看，京沪“由跌转涨”更像是阶段性企稳的确认，而非快速上行的起点。考虑到居民收入预期、人口与产业变化、城市更新节奏等因素，未来一段时间市场更可能呈现“低位震荡、结构修复、分化加剧”的特征：核心区域、优质产品率先修复；供需错配板块仍需更长时间出清。若政策保持稳定、交易维持合理水平、市场信心继续修复，一线城市企稳有望对重点二线城市形成带动效应，行业也将从“去杠杆、去库存”的深度调整，逐步转向“稳规模、提品质”的新阶段。
京沪房价由跌转升，是房地产市场从深度调整走向筑底企稳的阶段性信号，也对“稳预期、稳需求、稳供给、稳风险”的综合成效提出了检验；面向未来，楼市走出波动依赖的关键不在短期涨跌，而在于通过更稳定的制度安排和更高质量的产品，回应居民对宜居生活的需求，推动房地产回归民生属性与实体经济逻辑。