问题——“同一市场、两种温度”的格局更加明显。市场机构监测显示——2025年11月——河北衡水二手房均价约为每平方米6192元，其下辖枣强县约为每平方米5292元，价格继续下探引发关注。与之形成对照的是，部分核心城市核心板块仍保持韧性：有机构数据显示，同期上海新房价格同比上涨约4.8%，深圳前海部分高端项目较2024年底上涨约3%至5%。从全国层面看，国家统计局数据显示，2025年12月一线城市新房价格环比下降0.3%，但内部差异已显现，上海环比微涨0.2%，北京、广州、深圳则有所回落；二线、三线城市新房价格环比分别下降0.4%。看似同在调整，背后的驱动因素并不相同。 原因——分化的关键在于“人、钱、产业”的流向。房地产需求的基础，归根结底来自人口净流入与稳定的就业预期。杭州、成都、南京等强二线城市依托数字经济、先进制造业和服务业集聚，具备持续吸纳就业与人口的能力，核心区域成交与价格更容易企稳。数据显示，2025年三季度成都商品住宅成交面积同比增长10.3%，说明需求仍有韧性。相反，一些人口承载力走弱、产业转型压力较大的城市，库存消化周期明显拉长，远郊项目即使降价去化仍偏慢；个别城市房价较高点回撤更深。三四线城市与部分环大城市区域的调整更为明显，既受到前期供给扩张较快的影响，也叠加人口净流出、产业支撑不足、住房存量偏高等因素，供需错配短期内难以扭转。 影响——城市之间、板块之间、产品之间差距继续拉大。分化不仅体现在城市能级，也体现在同一城市内部。以北京、上海等城市为例，教育、交通、产业集聚度更高的核心区改善型房源相对稳健，而远郊板块受通勤成本、产业导入速度和供给规模影响，调整压力更大。一些城市核心区与郊区去化率差距拉开，显示市场正从“普涨普跌”转向“结构定价”。对居民资产配置而言，这意味着房产收益更依赖地段、配套、产业与人口预期，“一套房通吃”的逻辑正在淡出。对地方而言，土地市场与涉及的产业链波动加大，财政与就业结构面临再平衡压力，也促使城市治理更重视产业培育与人口服务。 对策——政策取向从“全面刺激”转向“精准托底、保障民生”。近年来，各地改进购房政策与金融支持，降低刚需和改善性需求的制度性成本。公积金贷款利率、商业贷款利率处于相对低位，首付比例、限购范围等因城施策调整更为频繁；部分一线城市也在外围区域适度放宽限制，以提升交易活跃度、稳定合理需求预期。同时，保障性住房建设持续推进。“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套，帮助3000多万群众改善居住条件；2025年全国新开工和筹集保障房121万套。，保障房选址和配套正更多向产业园区、交通节点等区域倾斜，以更直接服务新市民、青年人和基本公共服务需求。 另一条主线是推动商品房供给侧“提质升级”。随着建设标准和居住品质要求提高，层高、电梯、隔音、采光、保温等指标纳入更严格的规范约束，市场竞争从“拼规模、拼概念”转向“拼产品、拼服务”。在库存压力较大的区域，低品质、同质化项目将面临更明显的出清；而在核心城市与支撑较强的区域，能够匹配改善需求的高品质供给更具竞争力。 前景——楼市将进入更长周期的结构调整与分层发展。当前我国城镇化进程趋于平稳，总人口规模变化、家庭结构演变与城市间人口再分布，将推动住房需求更强调品质、功能与可负担性。可以预期，“核心城市核心区相对稳定、弱支撑区域承压、同城分化加剧”仍将是阶段性特征。未来稳市场的关键，不在于推动价格普遍回升，而在于稳定预期、促进合理交易、加快完善保障体系，并通过产业升级与公共服务均衡提升城市吸引力，逐步修复供需结构。
中国房地产市场的深度调整，既是经济结构变化的结果，也是迈向高质量发展的必经过程；在“房子是用来住的”定位下，如何通过制度创新在市场效率与社会公平之间取得平衡，将是一项长期考验。这场涉及亿万家庭财富的变革，终将推动住房回归居住属性，并为经济转型升级提供更稳固的制度支撑。