一、问题浮现 2026年1月，莆田市民张女士通过司法拍卖买下一套房产；收房时，小区物业要求她结清前业主从2009年到2025年拖欠的6.12万元费用，包括1.3万元公摊水电费和4.82万元物业费。物业随即停水停电，给电表箱加了锁，还拒绝录入张女士的人脸门禁信息，导致她无法正常生活。 二、矛盾溯源 法院拍卖公告写明"标的物欠缴费用由买受人自行处理",但没有说清楚具体指哪些费用。物业公司依据《物业管理条例》认为历史欠费应该随房产转移,张女士则引用最高法司法解释,认为自己只需承担实际享受服务对应的公摊部分。业内专家指出,这类纠纷反映出司法拍卖房产的权责划分不清晰,物业公司风险防控也存漏洞。 三、多方博弈 莆田市住建部门介入调查发现,这个小区物业费收缴存在长达17年的管理漏洞。原业主长期欠费却一直正常用水用电,说明物业在日常管理中执行标准不一。法律人士分析,物业公司向新业主"连坐式追偿",实际上是在转嫁自己催收不力的责任。法院执行局明确表示,除公摊能源费用外,其他债务应通过司法程序向原产权人追讨。 四、解决路径 在城厢区信访局协调下,各方开了三次会,最终达成折中方案:张女士承担公摊水电费及50%争议物业费共计3万元,物业须在24小时内恢复供水供电等全部服务。调解期间,住建部门约谈了该物业企业,要求规范收费流程,建立历史遗留问题的专项处置机制。 五、制度反思 这次事件暴露出二手房交易中物业交接的监管空白。中国人民大学不动产研究中心主任建议从三上完善制度:建立司法拍卖房产欠费公示制度;推行物业交割保证金机制;明确新旧业主权责划分的时间节点。福建省物业管理协会已启动行业指引修订,计划将类似纠纷处置纳入标准化流程。
物业服务连接千家万户,既关系小区公共利益,也关系群众切身权益。欠费该追就追,权责要说清楚,服务不能动不动就停。从个案妥善处置入手,把规则立起来、把程序走规范,才能让交易更透明、居住更安心,也为基层治理提供更稳定、更可预期的制度保障。