北京的学区房，现在可真的是“高烧不退”，价格一直居高不下。你知道这背后的原因是什么吗？就是人口出生潮和房价之间的相互影响。这几年，北京学区房价格上涨得非常厉害，就连一些破旧的老房子都能卖到千万以上，而且还是一房难求。很多人觉得这是因为家长们“鸡娃”太厉害了，但实际上主要是因为新生儿数量一直在增加。 我们来看一下2003年以来北京常住人口新生儿数量的变化图吧。你会发现，这条曲线几乎就是一条直线往上走。2009年的时候，小学入学高峰就来了，学区房的“战场”也随之打响。到了2014年、2015年和2016年的时候，出生人数更是达到了20万以上，不过这次上升的趋势可能只是暂时的。 你还记得吗？2003年前北京常住人口自然增长乏力，新生儿数量一度跌破10万。那个时候学校经常招不满学生，所以很多校舍都被腾退了出来。老师也不得不转岗工作，土地被商业和住宅项目占用。不过从2003年开始以后，新生儿数量开始反弹了起来。 2009年首批“03后”进入小学时家长们才意识到一个问题：想读好学校的话就得先抢房。因为学校建得太慢了，新增小学数量根本追不上出生人口的增速。供需缺口出现之后，学区房价格自然就水涨船高了。 大家都在期待二孩政策带来的红利，可事实是这个红利来得有些晚。2016年北京新生儿数量冲到了20.2万多一些，但这些孩子真正集中入学要等到2023年至2024年才能看到效果。换句话说真正的降温窗口最早也要等到2024年。 不过现在看来情况好像不太妙。全面二孩政策落地之后出生率已经出现回落趋势了未来还有很多不确定性呢。 大家以为北京人都很喜欢生孩子其实这是个误会，生育意愿并没有爆发式增长。从图中可以看出2003年后北京总和生育率最高也只有1.2左右跟以前70年代、80年代那会儿的婴儿潮比起来差远了。 真正推动出生数增加的还是政策窗口期内集中生育而已。当生育率从高峰掉下来再加上常住人口增长放缓“接盘侠”只会越来越少。 要想让学区房热度降下来必须得有大动作才行比如大幅放宽落户政策、大建学校之类的要不然热度回落只是时间问题罢了。 看看全国范围内的情况吧2003年后其他城市也有新生儿反弹现象但幅度远没有北京大从2015年开始全国出生人数进入快跌通道呢。 结论很简单：对于人口持续流入的大城市来说在2024年前学区房依旧“一位难求”但涨幅会逐渐放缓；对于非核心城市来说人口净流出、出生人数下滑这种情况下学区房既没有需求也没有投资价值早一天去库存才是正解呢。 另外还有一条被忽视的铁律就是房价越高“生得越少”越快你看看国际上的例子吧居民收入越高、房价越贵出生率跌得越快北京人均收入连续多年全国第一呢房价也高得吓人“养娃成本”直接转嫁到了生育意愿上。 当“生不起”成为普遍心态时任何学区房炒作都是建立在沙滩上的城堡；一旦人口拐点出现城堡瞬间坍塌。 总结一下吧北京学区房的黄金周期大概率会在2024年前后结束如果政策层面没有大动作热度回落只是时间问题；那个时候真正坚挺的可能只剩下那几所顶尖校学区房其他普通校片区回归居住属性才是唯一出路呢！