问题：进入存量提质阶段，城市更新成为改善民生与推动高质量发展的重要抓手。近年来，部分城市老旧小区设施老化、公共服务不足，老旧街区功能衰退、城中村安全隐患突出；同时，地下管网、道路桥梁等基础设施“带病运行”问题一些地区不同程度存在。城市生态空间修复、历史文化风貌保护与现代功能提升之间的统筹，也对建设运营能力和资金保障提出更高要求。资金平衡难、收益周期长、项目类型复杂，成为城市更新推进中的共性难点。 原因：一上，我国城镇化快速发展积累的“欠账”逐步显现，更新需求从单点修补转向片区统筹、系统治理；另一方面，城市更新项目往往兼具公益性与经营性，回报结构不均衡、现金流生成慢，传统融资模式难以完全匹配。加之不同城市人口结构、产业基础、土地资源禀赋差异明显，项目可行性与风险点不尽相同，需要更精细的金融产品和更完善的制度安排。为避免“拍脑袋更新”“一拆了之”，更需要以体检评估为前置环节，找准短板弱项和群众急难愁盼。 影响：2025年国开行向城市更新领域发放贷款7863亿元，表达出开发性金融加大支持力度的明确信号。资金精准投向老旧小区整治改造、老旧街区和厂区更新、城中村改造、城市基础设施建设改造、生态系统修复以及历史文化保护传承等领域，有助于补齐公共服务和基础设施短板，提升城市安全韧性和宜居水平；也有利于带动有效投资、扩大内需，推动形成“建设—运营—维护”相衔接的城市治理新格局。对城市而言，这不仅是“改房子、修路网”，更是推动空间结构优化、功能完善和文脉赓续的综合工程。 对策：围绕城市更新资金需求和项目特点，国开行从政策供给、组织推动、模式创新诸方面同步发力。其一，设立城市更新专项贷款，建立健全与城市高质量发展相适应的信贷政策和制度体系，为各类更新项目提供更匹配的金融支持。其二，因地制宜推进特色分行建设，加大对城市更新示范城市、经济大省等重点区域支持力度，强化示范带动效应。其三，坚持系统观念、尊重城市发展规律，落实“无体检、不更新”等要求，以城市体检为依据识别民生痛点和发展堵点，增强项目谋划的科学性和资金投放的精准性，助推地方重大项目落地见效。其四，面向项目资金平衡难题，积极探索市场化融资模式，推动建立可持续的城市建设运营投融资体系。在景德镇、黄冈等地，推广综合开发模式支持片区更新改造，以生态环境导向的开发（EOD）模式支持生态保护修复，实现环境改善与产业导入、运营收益的联动；在北京等地，研究支持老旧住房“自主更新、原拆原建”等模式落地，探索更符合居民意愿、兼顾安全与品质提升的更新路径。 前景：从趋势看，城市更新将更加注重“以人为本、存量优先、系统治理、保护优先”的导向，资金使用也将从单纯建设投入转向“投建管运”一体化安排。未来，金融支持城市更新的关键在于提高项目全周期现金流管理能力，完善政府、市场、社会多方参与机制，推动规划、土地、产业、生态与公共服务统筹；同时在风险防控上，更需要强化项目评估和运营约束，避免“重建设、轻运营”导致的债务和管理压力。随着政策体系健全、市场化运作机制逐步成熟，开发性金融与商业金融协同的空间将继续打开，为城市更新提供更稳定、更可持续的资金来源。
城市更新不仅是空间形态的改造，更是发展理念的升级。国家开发银行以金融力量赋能此进程——既回应了民生关切——也为城市可持续发展注入新动能。未来，如何在市场化运作与公共利益间找到平衡，仍需各方协同探索，共同推进新时代城市发展。