04600万的预算，社保只有36个月才能打新？深圳今年买房采用了积分制，无房户优势特别明显。如果你没有房子，社保还满180个月，那去抢热门盘基本没问题。福田、南山、宝安的非热门楼盘，哪怕社保不多，甚至二套房也能进去摇号。现在主要的战场在光明、坪山、大运北这些新区。 要是社保还不够长，别急着换工作断缴，可以去公积金贷款把利率降下来。如果实在不想等社保满了，也可以去买二手次新房，或者直接去申请共有产权房和人才房，同样的地段门槛低了不少，以后流通起来也更容易了。 名下已经有三套一线的房子了，还要继续加杠杆买吗？其实现在一线的天花板已经看得很清楚了，以后很难有大的涨幅了。反观二线强省会，单价2万元以下的优质地块正在快速补涨。把子弹分散到二线去才是更明智的选择，以后等这些城市能级提升了，你就能享受套利空间了。 05500万的现金要怎么第一步选筹？投资房产本质上就是融资游戏。首付越低、贷款年限越长、利率越低，你的资产增值速度才会越快。所以说第一套房买对了是关键一步；要是第一套没买好，以后再想换房就会被首付比例和利率双重压制。 用五步选筹法就能把这个问题解决：首先要看城市和板块的天花板——优先选在“向西”“向北”的主轴上；然后算年化增幅预期——用回迁房和住宅的收益模型对比一下；接着盯紧产业落地节奏——把政府工作报告里的规划翻译成能落地的项目；还要控好总价和首付比例——600万总价最多三成首付，剩下的七成拿来做长期贷款；最后留好安全垫和退出通道——预留8%到10%的砍价空间，并且确认未来三年内可以卖给内部或者市场。 前海、南山、碧海这几个板块谁更适合投资？先看一下“向西”的大趋势，深圳城市扩张的主轴是一路向西的。宝安、宝中、新安、西乡、碧海、灵芝这些地方都在这条线上，天然就具备上涨的基因。 其中宝安直接承接南山的外溢客群，热度最高也涨得最多，但是这个地方一定程度上透支了短期空间。不过中长期的潜力还是有的。前海的城市界面已经有了雏形，生活配套也成熟了，人也开始聚集了。但是前海真正的变量是产业能级。如果未来几年前海能把核心产业真正落下来变成现实，那这里就能从“睡城”变成深圳的新中心，房价还会有几倍的上涨空间；要是产业还是“雷声大雨点小”，光靠概念炒作的话，泡沫早晚得被刺破。 南山作为科技走廊的核心区域，高端改善需求很稳定但新房门槛太高流通性差一点；碧海价格相对友好一些还有地铁和学区的双加持。预算有限又想快速变现的投资者就比较适合碧海。 综合来看收益和风险这块的话：宝安＞前海＞南山＞碧海这个排序更稳妥一些。 白石洲回迁房是该赌一把涨幅还是接盘呢？大冲的爆发是因为华为、腾讯这些产业红利叠加了城市更新；白石洲现在还缺少重量级的产业和优质的学区，纯靠“概念+旧改”来炒作价格。 如果把白石洲的房价跟大冲去对标一下会发现现在价格已经翻了两倍了还显高了些；“房住不炒”的基调下再翻两倍基本不可能了。 回迁房的收益咋算的呢？在本金相同的情况下年化增幅在3%以内回迁房是跑赢住宅的；一旦增幅超过了3%住宅的金融属性就会迅速放大。 如果你真想搏一把旧改红利的话一定要利用信息差尽早入手并且预留足够长的持有周期——下一轮调控什么时候来谁也说不准呢。 结语：深圳楼市现在已经进入了“积分+限售+指导价”三重紧箍咒时代了。想靠投资跑赢通胀就得把房子当成“融资杠杆”——用低首付去撬动高贷款再靠城市红利把收益放大选对第一套房后面才有子弹继续扩张选错第一步后面每一步都会踩坑的！