岁末年初，杭州二手房市场延续分化格局。
数据显示，12月全市二手房成交均价涨跌不一，各城区降价小区比例占六至七成，市场整体仍处于调整阶段。
从成交结构看，本轮成交量上升的动力主要来自刚需端。
华元欢乐城、森与海、庭院深深等低总价小区成交活跃，其中萧山南的森与海小区成交均价仅7550元/㎡，虽环比下降3.7%，但因价格低廉、小户型套均总价不足百万元，月度成交量达16套，位居榜单前列。
市区老旧小区同样体现这一特征，湖墅新村、石灰桥新村、米市巷小区等均价分别为30450元/㎡、45660元/㎡、19170元/㎡，虽较前月均有下跌，但由于总价亲民，吸引年轻购房者持续关注。
业内人士指出，这类房源的成交增长属于典型的"以价换量"现象，即通过降低单价来刺激成交，而非市场需求的整体回暖。
与刚需市场的活跃度相比，改善型房源呈现冷热不均的态势。
部分热门改善板块的次新小区在12月出现小幅反弹。
望江新城的江明月朗园成交均价重回"7字头"，达72040元/㎡，环比涨幅6.79%；江河汇区域的留香园环比涨幅2.77%；申花板块的馥香园、荟品天语城、星瓒颂锦府等多个次新小区均价在6万元/㎡以上，涨幅普遍超过1%。
业内经纪人表示，改善小区的价格涨幅与成交户型结构密切相关，大户型成交占比提高会推高均价，2%-3%的涨幅属于正常波动范围。
此外，南星桥、望江一带的翡翠海岸、御潮府、望江府、金隅学府等老牌豪宅区在年底出现一波成交，显示部分改善购房需求在年末释放。
然而，并非所有改善板块都呈现价格回升的迹象。
钱江世纪城板块自去年下半年以来价格持续承压，12月延续下行态势。
天璞成交均价63860元/㎡，环比跌幅达8.15%；创世纪跌至"5字头"，成交均价55510元/㎡，环比下跌7.76%；澄品跌幅最高，达9.1%。
低价刚需房源在该板块也表现不俗，世纪之光跌破4字头，小户型总价300多万元吸引众多刚需家庭，2025年全年共成交126套。
这一现象表明，在该板块房价尚未触底企稳的背景下，购房者观望情绪浓厚，成交主要依靠低价房源驱动。
从市场成因看，杭州二手房市场的分化反映了多层次的市场需求差异。
改善型购房者对房产品质要求较高，对价格敏感度相对较低，但需要等待房价稳定信号；刚需购房者则对总价更为敏感，低价房源能够有效激发其购买欲望。
同时，不同板块的基本面差异也导致价格走势分化。
热门板块凭借区位优势、配套完善等因素维持相对稳定，而新兴板块如钱江世纪城等仍处于价值发现阶段，价格波动相对较大。
展望后续，市场分化态势预计将进一步演进。
一方面，刚需市场的"以价换量"特征短期内难以改变，低总价房源将继续成为成交的主要支撑；另一方面，改善型房源的反弹需要更多基本面支撑，包括新增优质供应、配套设施完善等因素。
业内预期，随着市场逐步调整到位，各类房源价格有望逐步趋稳，市场将进入更加理性的发展阶段。
杭州二手房市场的结构性分化，折射出中国房地产转型期的典型特征。
在"房住不炒"政策基调下，市场正从普涨普跌转向价值回归，这对购房者的资产配置能力提出更高要求。
未来市场的健康稳定发展，不仅需要供需关系的自然调节，更需要城市规划、土地政策、金融支持等多维度的协同发力。