青岛西海岸薛家岛甘水湾的两块地，在折腾了四次流拍之后，价格终于被压得实在没法再忍了。1月14日这天，新的法拍底价定在了1.12亿元，比起最初的1.89亿元起拍价，足足降了快40%，这跌幅让人看着心里都直发怵。这两块地总共占地44661平方米，大概有67亩大，规划盖的房子加起来也有41359平方米，本来是靠着一线山海资源的好地方，谁能想到会走到这步田地呢？ 回顾这两宗地块的经历，真是一波三折。早在2024年7月，它们就拿1.89亿元的总价上了台，当时虽然有超过16000人围观，但愣是没人愿意下手。到了2024年8月，价格被砍掉了20%，变成了1.51亿元，可还是没人报名。到了9月，价格没变还是1.51亿元，结果又流拍了。眼看三次都卖不掉，到了12月干脆又重新评估了一下上架。起拍价再往下调了0.1亿元，到了1.41亿元，可依旧没人买账。 直到最近这第四次流拍后，开发商实在坐不住了，直接把总价从1.41亿元又砍了2811万下去，直接跌到了1.12亿元。根据阿里资产官网的信息显示，这两块地的所有权属于国家所有，现在的使用权人是青岛元亨利置业有限公司。这里面的门道也挺多：住宅用地的使用权能用到2081年1月14日；餐饮旅馆这些商业用地呢，到了2051年1月14日就得还回去。 地块一的证号是青房地权市字第201112603号，就在环岛路旁边。它的用途是住宅加上商业餐饮，面积24322平方米（住宅占12647.44平方米，商业餐饮占11674.56平方米），容积率是1.2，总共能盖29186平方米的房子（住的占52%，商的占48%）。现在住宅还能用55年多一点，商业就只剩25年出头了。这次起拍价定在了0.99亿元。 地块二的证号是青房地权市字第201112686号。它是纯商业服务业用地，面积约20289平方米，能盖12173平方米的楼。规划容积率是0.6，土地使用权也只能用到2051年1月14日为止。 这五回合下来，起拍价总共已经少了7700万多块钱。对于总建筑面积才4.14万平方米的这两块地来说，这就意味着每平米的楼面地价都跌了不少。 按理说这种“靠山瞰海”的地段应该很抢手才对呀？那到底为什么会没人愿意买呢？看看周围的情况就知道了：虽然风景好，但地形实在太崎岖了。两块地形状都不规则多边形，地势也不平坦。开发商要是想盖楼还得在总图布局和产品排布上多费心思多花钱才行。 更要命的是这块地的“剩余年限”太短了！文件里写得清清楚楚：住宅用地还能活55年多一点；餐饮旅馆还有其他商业服务业用地就只剩下25年零3个月了。要是开发商想搞酒店或者其他商业设施的话，在经营的时候折旧费和摊销费压力会特别大，以后想脱手或者估值都会很难办。 再加上周边配套实在太短板了：虽然甘水湾的景观资源没得说，但生活配套和商业氛围太弱了。要是没有成熟的区域带动效应撑着的话，开发商得有非常强大的“造盘”能力和长线持有的耐心才行。 现在到了第五次上拍的时候，机会窗口到底开没开呢？虽说门槛已经降到了1.12亿元这种程度了吧？但对于开发商来说光看这一个成本肯定不行啊！后面的建安费、财务费、营销费还有卖房子的预期可都得考虑进去呢！ 在现在的市场环境下卖高端房子本来就慢得很。而面对这块地上有48%是商业性质的地段（这还不算那个只剩25年使用权的商业部分），这种情况也让不少投资者望而却步。因为商业部分很难通过卖房子快速回本；要是自己拿着经营的话又得等很久才能赚到钱。 不过这也意味着现在的机会窗口确实开得挺大的：如果真的能以1.12亿元这个底价成交的话（结合0.6到1.2的容积率），倒是可以把它打造成那种非常有差异化的“藏品级”物业。至于怎么盘活这块地就看开发商的本事了：要么把它改造成企业会所集群；要么拉个顶级酒店品牌来对冲贬值风险；要么就借着这极致的景观资源去做定制化产品吸引有钱人过来住。 但话说回来即使价格都已经降到“骨折”的程度了也没用啊——那些物理属性上的“硬伤”可还是摆在那儿没消失呢！