西南的这对邻居成渝，虽然被合并成了城市群，其实两边过得各有各的样子。早在2011年重庆就搞起了房产税，税率高达0.5%到1.2%，这玩意儿像钉子一样把房价死死钉住，房价曲线就像被驯服了一样服帖。而成都在2016年10月才祭出限购大招，外地人要等社保缴满24个月才能买房，甚至还得把户口迁过来再等12个月。这种“认房又认贷”的做法简单粗暴，直接给过热的市场套上了安全带。 单看人口这块儿更有意思，2018年成都常住人口1633万，重庆是3101.8万。但别忘了成都身后站着8341万的四川人，虹吸效应能覆盖整个盆地和黔北。反观重庆虽然地盘大，吸到的人群有限，却挡不住355.5万人口往外跑，成了全国外流人口冠军。成都每年净流入220万，2016年单年就挤进了126万，限购的底气自然足。而重庆是连年净流出的，买房子的主力军也就是本地的城区和乡镇居民。这种“一刀切”的限购办法不仅没群众基础，还容易引起地域矛盾。 城市形态上更是天差地别。成都坐落在四川盆地的平原上，几乎没有地形限制，只要给环线建好就能摊大饼。三环内的房价封顶，春熙路和太古里是绝对的C位；往南是天府新区，往北则是被当成“贫民窟”的区域。热点高度集中导致政府只能靠限购来堵漏。重庆就不一样了，被长江、嘉陵江还有武陵山切割成了20多个组团。磁器口、观音桥、解放碑各自为政，“生是沙坪坝人”的观念根深蒂固。北拓、西进喊了多年也没啥大动静，中央公园这些地方还是像个“睡城”一样死气沉沉。 市场表现上也是一个火热一个沉稳。去库存的时候成都的存量一直比重庆低，周期短、去化快；重庆则常年霸占着西南库存冠军的位置。到了2017年才与成都持平，没过多久又被反超了。再看均价走势，2016年以前成都的涨幅远远高于重庆，区域间的价差能拉开一倍；重庆则是均价低且涨幅稳，各个区域的价格也很均匀。 别忘了还有高达50万套的公租房摆在那里——全国最高的——把大量中低端需求都给锁死了。这时候再给重庆上限购的“紧箍咒”就没啥必要了。既然政策端已经表明了态度：成都小幅松动只是区域微调；重庆还会继续“打补丁”但不会松绑。 那怎么买才靠谱呢？在成都投资的话得看好南部和那些热点郊区；别碰“概念盘”和那些热度爆表的板块；产品得加大南北通透的面积段；因为改善客群对“晴天友好型”住宅需求特别旺盛。在重庆得先弄懂“组团逻辑”——哪个组团离主城核心轨道近、配套足、产业旺；刚需面积段60-80㎡最吃香；“3D”城市里套内单价低、总价低才是硬通货；别高估远郊“睡城”的潜力；要是政府不投钱、地铁不延伸、产业也落不了地的板块最好别碰。 说到底成渝虽然一体化了，但楼市还是各过各的日子。想在这里赚钱就得学会“入乡随俗”，这才是唯一的解药。