问题——财务“由亏转盈”与经营修复如何辨析 近期，佳兆业披露2025年度盈利预告，预计实现公司拥有人应占溢利不少于500亿元，而其2024年度录得约285亿元亏损。业绩大幅反转，引发市场对企业基本面是否真正修复的关注。此外，深圳高端住宅市场出现新的结构性亮点：原“东角头项目”引入中信系力量并调整产品定位后，以“中信城开信悦湾”入市。公开信息显示，项目开盘后去化较快，成交金额位居深圳高端项目前列。两条线索交织，显示房企风险处置推进的同时，核心城市改善型需求也在回升。 原因——重组收益带来账面改善，核心资产盘活提供支撑 从公告信息看，佳兆业本次预计盈利的主要来源为境外债务重组带来的收益。按会计准则，债务在重组中获得减免或以低于账面价值清偿，差额计入当期损益，从而抬升利润表现。公司同时提示，剔除重组因素后预计仍将录得亏损，原因包括市场调整导致收入确认减少，以及对部分物业项目计提减值拨备等。业内人士指出，这意味着“账面盈利”不等同于经营性现金流全面转正，企业仍需依靠项目交付、销售回款和资产处置，持续修复资金链。 在项目层面，深圳蛇口东角头地块历经多轮波折，曾因纠纷和资金问题长期停滞。公开信息显示，在地方政府统筹协调下，中信集团以创新方式介入，形成“金融机构保障债权安全、开发主体负责建设运营、原权益方保留少量权益”的安排。随着深圳房地产政策环境优化、产品结构限制调整，项目将户型方向转向改善与高端，并凭借稀缺景观资源、总部经济集聚效应及城市公共配套预期，带动关注度和成交表现。 影响——风险化解与信心修复具有示范意义，但约束仍在 首先，对企业自身而言，境外债务重组若顺利落地，意味着债务期限结构与偿付压力将阶段性缓解，有助于为“保交楼”和存量项目施工交付争取时间窗口，降低不确定性对经营的冲击。其次，对行业而言，央企及金融机构参与“问题项目”盘活，有助于形成更可落地的风险处置路径，推动资产重组、项目续建、购房者权益保护等环节更顺畅衔接。 但也要看到，房地产仍处于深度调整期，企业经营修复面临三上约束：一是销售回暖分化明显，一线及核心二线城市改善需求相对稳健，低能级城市去化压力仍大；二是项目减值与存货处置将持续影响利润质量；三是融资环境虽边际改善，但民营房企信用修复仍取决于稳定交付与持续回款。 对策——以交付为先、以现金流为纲，提升资产质量与经营透明度 业内认为，下一阶段房企修复的关键仍现金流与交付兑现。一上，应将可售资源更多集中到优质城市、优质地段和配套成熟的项目，提高产品匹配度与去化效率；另一方面，应推动债务结构更优化，降低短债占比，提高资金使用透明度，减少市场对“利润来源结构”的误读。针对盘活项目，可通过“共管账户、封闭资金、施工节点监管”等机制，确保资金专款专用，稳定各方预期。 对地方而言，可继续完善风险项目协调机制，鼓励合规的并购重组与纾困基金参与，推动金融支持与工程进度挂钩，在守住不发生系统性风险底线的同时，引导住房供给向改善型、品质化升级。 前景——结构性回暖可期，行业将向“强信用、强产品、强兑现”重塑 从市场规律看，核心城市优质地段与高品质供给更容易获得确定性需求支撑，深圳湾等区域高端项目热销说明了改善需求与资产配置需求的韧性。展望后续，房企能否实现从“会计修复”到“经营修复”，取决于交付兑现、销售回款、资产盘活和融资恢复四项能力的协同。预计行业分化仍将加速：具备优质资产、融资通道和运营能力的主体将扩大优势；缺乏核心资产与产品竞争力的主体仍将继续面临出清压力。
佳兆业的扭亏为盈与信悦湾的市场表现，既表明了企业在重组与项目盘活上的阶段性进展，也折射出房地产转型期的复杂现实。在政策与市场共同作用下，如何在短期纾困与长期发展之间找到平衡，仍将是房企突围的关键命题。