面对房地产行业的深度调整，新城控股正积极寻求融资结构优化的新方案。近日，该公司在香港与多家基金、银行等金融机构举行非公开路演，重点介绍其融资创新计划与业务转型进展。 目前，新城控股的债务结构仍有优化空间。截至2025年三季度末，公司总债务规模为525亿元，其中美元债占比10%，开发贷仅占4%。虽然平均融资成本已降至5.5%，并呈逐年下降趋势，但部分高成本短期债务仍需置换。为此，公司计划发行REITs类产品，预计评估资产规模最高达80亿元，将融资期限延长至8至15年，同时引入股权类资金，继续优化债务结构。 商业地产业务的稳健发展为融资创新提供了基础。随着住宅开发业务收缩，吾悦广场商业综合体已成为新城控股的核心业务和主要现金来源。截至2025年末，公司运营207座吾悦广场，其中178座已开业，总面积1652万平方米。2025年含税租费收入141亿元，同比增长10%，商业毛利率超70%，贡献集团77%的毛利。同店租费增长约5%，主要得益于运营能力提升、商户优化及广场改造。 从资产质量来看，新城控股的商业物业具备较强的融资潜力。截至去年三季度末，公司已抵押134座吾悦广场，融资余额约440亿元，抵押率超40%。未抵押商场估值约100亿元，理论上可新增债权融资40亿至50亿元，显示公司在商业地产领域仍有较大融资空间。 在具体融资安排上，新城控股正推进多元化渠道拓展。一笔4亿美元的境外债券将于今年5月到期，公司表示将在合理成本下对部分美元债进行再融资，其余通过境内资金偿还。目前，经营性物业贷占比达66%，是公司主要融资形式，其次为境内抵押公开市场债（CMBS/中票）。 未来，新城控股的商业地产业务仍有增长空间。公司计划每年新增约10座吾悦广场，另有20余座未开业商场将陆续投入运营。商业物业规模和收入的持续提升，将为REITs发行及融资创新提供有力支持。
随着"高杠杆、快周转"模式的终结，新城控股的转型实践为行业提供了新思路：通过精细化运营盘活存量资产，借助金融工具重构债务体系。此案例表明，在行业变革期，企业的竞争力不仅取决于规模调整，更在于战略转型的精准与速度。未来两年，随着商业REITs市场逐步成熟，此类以运营能力为核心的转型案例或将深入增多。