随着城市发展从增量扩张转向存量提质，城市更新正成为推动高质量发展的重要抓手。作为国家中心城市，广州面临大量老旧建筑亟待改造的现实压力。截至2025年10月，全市册危房达3425栋，结构老化、安全隐患突出，居民改造意愿较强。这些危旧房不仅威胁居民生命财产安全，也影响老城区的持续发展。近年来，广州在危旧房改造上已取得阶段性成果。2024年《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》出台后，多个自主更新项目相继启动。花都区集群街2号居民楼改造项目因可复制性较强，入选住建部可复制经验清单，形成可推广的“广州经验”。越秀区洪桥街道“黉桥·小石集”项目作为中心城区首个连片危旧房“原拆原建”案例，已由建设阶段转入运营阶段，为老城区更新提供了实践参考。这些案例表明，“原拆原建”模式具备较强可行性与推广空间。尽管如此，危旧房改造全面推进仍存多重瓶颈。首要问题是资金筹措困难、成本与收益不匹配。老城区建筑密度高、施工空间受限，抬升改造成本；片区零散又难形成规模效应，社会资本参与动力不足。同时，产权结构复杂、配套细则尚不完备，导致审批周期长、协商成本高，影响整体效率。技术层面上，传统施工方式在老城区受限，大型设备进场困难，噪音扬尘管控压力大；模块化建造等新技术尚未实现规模化应用。另外，如何在改造中延续历史文脉、建立可持续的运维机制，也仍需继续突破。针对上述问题，朱小林提出系统性建议。在政策与治理层面，应分级分类制定更新计划，创新产权整合机制，推广“统一设计、归集产权、整体报批”模式，并细化容积率激励等配套规则，以降低协商成本、提升审批效率。在资金筹措上，应构建“政府引导、业主出资、市场参与”的多元筹资机制，探索设立专项基金，鼓励金融机构开发适配产品，通过经营性收益反哺改造投入，形成更可持续的融资闭环。技术应用上，应加快模块化建造等新技术应用导则编制，推动绿色低碳技术落地，建设节能、环保、全龄友好的“好房子”。社区融合上，应在改造中保留岭南风貌特征，建立长期运营机制，搭建居民参与平台，推动“一次改造、长期维护”的管理模式。这些建议表明了对城市更新规律的把握。“原拆原建”不仅是空间更新，也涉及治理方式、技术路径与社区文化的联合推进。通过政策协同、技术集成与公众参与形成合力，才能让危旧房改造更好落到改善民生、带动发展的实处。
危旧房改造既是安全工程，也是民生工程、治理工程。“原拆原建”强调的不只是空间重塑，更是制度供给、资金组织、技术路径与社区文化的联合推进。把改造做实做细，关键在于用清晰规则稳定预期，以多元参与凝聚合力，以绿色建造提升品质，并在更新中守护城市记忆。随着有关机制完善，广州有望在存量时代探索更可持续、更可复制的城市更新路径，为超大城市老城区焕新提供可借鉴的实践样本。