2025年7月25日，上海第六轮土拍里，绿城以64.72亿元、46.33%溢价率拿下北外滩核心地块。四天后设计方案就直接公示了，这种从拿地到官宣仅用一个工作日的推进速度，刷新了虹口区的纪录。能这么快，肯定是因为产品方向和测算指标早就已经推演好了。当时业内普遍认为这个项目会很快入市，甚至原计划去年12月就开样板间尝试首开。但实际上它被推迟了。 有说法是样板间虽然短暂开放过，但因为细节没达标被叫停；也有人觉得是蓄客量没到预期。不过不管原因是什么，绿城主动降速肯定是为了稳扎稳打。这块地本身就不允许失败，算下来它要想赚钱价格大概率得接近19万/㎡；要是保本也得逼近17万/㎡。 回头看看市场环境，之前北外滩的高端供应稀缺，现在周边竞品一个个冒出来了。比如景观更好、成本更低的新项目正在预热，传统豪宅板块的后续供应也在蓄势待发。现在市场容量没变但供给变多了，越贵的东西越不能着急。 这个项目需要同时解决价格说服力、稀缺性叙事和时间窗口这三件事。任何一项没踩准都会影响整体去化曲线。它背负的不仅是地块的利润目标，更是绿城在上海高端市场话语权的延续。对绿城来说这场仗可以晚打但不能输。 2021年的时候潘思远刚加入绿城就打出了漂亮仗。他最亮眼的一战是在义乌操盘凤起潮鸣，325组客户抢88套房源，两个月卖了35亿，总销售额约60亿。凤栖逸庐那个项目在市场回调期也做到了6个月破30亿。这次的潮鸣外滩是他接任后在上海的第一场仗。 就在2025年7月25日之前几天，绿城中国华东区域总经理赖圣场卸任了，潘思远接了他的班。这个名字在行业里不算高调但战绩很硬。他毕业于剑桥大学，2021年加入绿城后战绩斐然。 历经数月打磨的潮鸣外滩把实景开放日定在了正月初十这天。一口气把实景示范区、样板间和会所都亮出来了。作为高端项目第一次亮相就得完美无缺。约12米挑高的门厅加上68米宽的拱形门头特别有压迫感。 一盏由300万颗水晶手工拼成的巨型吊灯吊在中央闪着鳞光溢彩。不仅用料豪华还用尺度堆气势。它没有复制徐汇项目的套路做下沉庭院而是给这块地定制了“向上生长”的空间逻辑。约2300㎡的Symphony会所全部设在地面层采光通透能直接看到三件套天际线还有东方明珠。 产品端也同步释放了建面190到310㎡的全系大平层总共194套房源。首开推的是1#、2#、4#这三栋楼首开户型是建面约200㎡、240㎡和310㎡的4房大概有44套预计三月下旬入市。 放在当下市场环境里看这个开局难度确实不低上海楼市已经分化得很厉害了改善客群越来越挑剔决策周期也变长了高端盘得靠说服力成交而不是热度成交这种项目对新任操盘者来说既是机会也是压力测试。