一、问题：增长修复与结构性压力并存 物业行业进入年报集中披露期的背景下，绿城服务发布的2025年数据显示，公司实现营收191.64亿元，同比增长7.1%；毛利33.22亿元，同比增长10.3%，毛利率17.3%，较上年小幅提升0.5个百分点。核心经营利润18.78亿元，同比增长24.6%；归母净利润8.8亿元，同比增长29.9%。 但从业务结构看，增长并不均衡：物业服务收入136.44亿元，占比71.2%，同比增长10%；园区服务收入27.56亿元、咨询服务收入27.64亿元，同比仅增长0.6%和0.4%。此外，核心经营利润与归母净利润之间仍有约10亿元差额，主要受预期信贷损失和所得税费用上升影响，显示经营改善的同时，成本与风险约束依然存在。 二、原因：行业周期、回款压力与分红政策共同作用 其一，行业仍处调整期。房地产开发节奏放缓、部分项目去化承压，使物业企业在收缴率、增值服务需求、项目交付规模等的不确定性增加，涉及的业务增长空间被压缩。 其二，应收账款风险上行带来更高减值压力。年报显示，公司2025年金融工具预期信贷损失为5.32亿元，较上年的2.41亿元增长121.1%。公司解释称，主要与贸易应收款项余额增加及对相关应收款项计提减值拨备有关。对以合同现金流为核心的服务企业而言，应收规模扩大叠加客户信用分化，往往会同步推高减值计提。 其三，税负与现金安排对利润形成压力。公司2025年所得税费用4.46亿元，同比增长39.7%。管理层在业绩说明会上表示，利润增加、向香港附属公司派息相关税费计提，以及预缴企业所得税等因素，使有效所得税率升至32.1%。在分红取向较强的情况下，利润表、现金流与税务安排之间的平衡难度随之上升。 其四，增长进入低速区间。拉长时间线看，2021年至2025年公司营收增速分别为24.3%、18.2%、17.1%、6.5%、7.1%，近两年维持个位数。变化一上与行业进入存量竞争有关，另一方面也反映出公司多元业务协同不足，园区与咨询两项业务动能偏弱。 三、影响：盈利质量、扩张节奏与区域集中度面临检验 从盈利质量看，毛利率小幅改善体现出成本管控和项目结构仍具韧性，但减值与税负上升拉大了不同利润口径的差距，市场对利润质量的关注随之提升。 从扩张节奏看，公司提出以“浙江省—长三角—大湾区”分级深耕。2025年公司长三角（不含宁波）及杭州（不含余杭）两大重点区域合计实现营收113.53亿元，占总收入的58.3%。区域优势有助于品牌与管理效率，但也意味着对核心区域景气度、竞争强度及回款环境的敏感度更高。 从业务协同看，物业服务仍是主要支撑，而园区服务、咨询服务增长放缓。若缺乏更明确的第二增长曲线，在行业价格竞争加剧时，整体抗压能力可能受到影响。 四、对策：在“稳规模、强回款、提效率”上形成闭环 业内人士认为，在存量竞争阶段，物业企业比拼的不只是规模，更是现金流与服务能力。结合绿城服务年报信息，后续可重点发力三上： 一是把回款与信用管理前置。针对不同客户、不同业态实行差异化授信、分级催收和动态评估，同时优化合同条款与结算周期，降低应收扩张向减值压力的传导。 二是提升非住宅与高毛利业务的可复制性。在园区、咨询等板块，通过标准化产品和可量化交付提升增长质量，避免出现“收入有增长、增量贡献有限”的扩张。 三是统筹分红政策与资金安排。在保持股东回报的同时，兼顾税务成本、营运资金需求与投资节奏，形成更可持续的资本配置框架。 五、前景：核心城市深耕或成关键变量，长期取决于现金流与服务力 公司管理层提出，2026年核心重点城市拓展占比不低于90%。在行业从“跑马圈地”转向“精耕细作”的阶段，核心城市深耕有望带来品牌溢价、管理效率提升与客户粘性增强，但也要求企业在服务标准化、项目筛选、成本管控与数字化运营上持续投入。 综合来看，绿城服务2025年业绩体现出一定修复与韧性，同时也暴露出增速放缓、应收风险抬升、业务结构分化等问题。未来能否把规模增长更多转化为稳定现金回笼，并将风险控制在可预期范围内，将成为检验其穿越周期能力的重要指标。
绿城服务的年报折射出中国物业管理行业转型期的典型特征。房地产行业深度调整的背景下，物业服务企业一上受益于基础服务需求相对稳定，另一方面也面临增值服务拓展放缓的压力。未来竞争将更趋精细，单靠规模扩张的模式难以持续。如何通过服务创新与数字化转型培育新的增长点，建立更均衡的业务结构，仍是行业需要共同思考的问题。