即墨西这片区域最近新盘可多了，大家都在抢跑呢！0214公里的这个地方，被即墨西城和东城给分成了南北两半，差不多14公里长，5公里宽。这里头，蓝城、禹洲、海尔、招商、中冶、中南、龙湖这些个大开发商全都挤进来了，凑够了百万方的新房，光在售的就有一万套，估计三五年里都得把这些货给消化完。除了龙湖和蓝城就千把套货，别的项目都在千套以上，照这节奏卖，得磨蹭个三五年。价格战还是品质赛道？谁能赢？现在还没个准信儿。 即墨整体是个东西长、南北窄的形状：西边到东部创智区差不多有14公里远；南北城区就短多了，连5公里都不到。看地图最清楚了，北边的青特城和南边的金茂智慧国际城直线距离也就11公里多一点儿，还是比东西的跨度要窄。南部那边楼盘少得可怜，所以西城和东城成了主战场。前几年大家都追捧创智区还有政府往东迁的概念，那边的楼盘一度火得很；但后来有些配套没落实到位，生活也不如预想的方便。再加上楼盘挤一块儿、价格互相压着，“先看看、等等再买”就成了大家的心态。有个新盘喊出了8000+元每平米的价格，一下子把朋友圈给炸锅了，可后面怎么发展还是个未知数。 相比东城来说，即墨西的配套倒是挺成熟的：学校、商场、医院都建得差不多了；但也有硬伤——房价高、环境密度大。要是一下子把近200万平米的住宅都放出来，是“供过于求”还是“供不应求”，谁也说不清。 这里有七个大开发商在一块儿玩，招商、中冶、海尔、禹洲、蓝城、龙湖、中南全是实力派。大家拿的地块大小差不多，容积率也在1.9左右晃荡着，风格上没啥大惊喜。现在主流精装价是14000到15000元每平米这块儿盘桓着。除了蓝城走高端路线、萃英卖刚需亲民产品外，别的项目都像一母同胞似的“脸贴脸”。不过还好中冶和中南的规划还没公布出来，按1.9的容积率大概率会盖改善型洋房和小高层。他们能不能拿出点让人眼前一亮的东西出来？就得看在面积段、户型创新还有装修标准上能不能整出个不一样的打法了。 翻翻公开资料发现个事儿：除了个别项目拿地价没透底外，大多数开发商的楼板价都在4000+元每平米这个坎上。有些报价看着低到了3000+元每平米，但里面包含了教育配建之类的额外费用。按这个成本算下来，“卖不到15000元每平米基本赚不到钱”几乎成了大家的共识。在卖房子这事儿上看表现：禹洲、蓝城、萃英因为开盘早已经卖掉了几百套了；海尔和招商进来后面对一堆长得一样的竞品压力大了不少，卖得就慢了下来。 即墨西剩下的硬核价值就三样：学区是家长心里的“白月光”——华山路小学和德馨小学是一个校长带的学校；交通是即墨北站和西站高速口；还有未来16号线的规划。 医疗和商业嘛：第三人民医院和站前商务区的商业体量到底能不能实现？现在还是个未知数呢！ 接下来还有几个大问题等着回答：面积段能不能搞到180平米以上的大平层或者叠加别墅？毛坯房能不能跑赢精装房？装修标准单价还能降多少？土豪还认不认这个账？西城本来就是做生意的人和土豪多的地方学区红利还能撑多久？房价要是跌了他们会不会转身就跑了？北站商务区能不能接住？要是站前的商业体量不够用西城业主只能开车去东城消费“睡城”属性会不会更严重了？ 即墨西这种百万方货量、千户规模、一个接一个堆在一起的布局真的太特别了让这场“混战”变得格外引人注目谁能在产品、价格、营销这三条线上都给出超出预期的答案谁就能在下一轮行情里抢先一步至于最后到底是被价格这把刀砍死还是靠品质突围胜出时间会给出答案此刻我们就先在这儿蹲好马步等待春暖花开的那一刻到来吧！