近年来，房地产市场波动对中国经济各领域的影响正经历前所未有的结构性转变。华创证券研究所最新发布的专题报告，以“2026中国地产脱敏三步曲”为主题，对房地产市场与宏观经济之间的关系进行了系统梳理，并提出了“股市—消费—投资”分层级、渐进式脱敏框架。报告显示，随着行业周期进入调整阶段，中国经济对房地产依赖度持续下降，不同行业和领域的响应速度和调整方式各具特点。 问题分析 长期以来，房地产作为中国经济增长的重要引擎，其波动曾深刻影响资本市场、居民消费以及固定资产投资。然而，随着产业结构升级和居民资产配置多元化，房地产业在国民经济中的主导地位正在弱化。当前，“房地产下行风险外溢”成为市场关注焦点，其对金融、消费和投资等领域的传导效应出现分化。 原因剖析 首先，从股市层面看，A股已初步完成对地产板块的“脱敏”。数据显示，截至2025年前三季度，与地产密切有关行业在A股盈利中的占比降至0.5%，即便纳入上游建材行业也仅为1.8%，远低于2021年8.4%的峰值水平。该变化表明，地产板块对整体上市公司盈利能力影响边际减弱。同时，居民资产配置行为也发生转变。自2024年四季度起，即使二手房价格持续调整，居民通过基金和直接投资等渠道参与股市意愿明显增强，房价不再构成资金流入股市的主要障碍。此外，地产相关企业波动率降至历史低位，上游产业链如铜、水泥等行业对地产依赖度显著下降。公募基金地产仓位亦创下2005年以来新低。综合来看，A股与房地产周期的关联性大幅减弱。 其次，在消费领域，“脱敏”现象正逐步显现。以财富效应为例，居民金融资产持续扩容，有望在2026年首次超过城镇住宅总市值，这将削弱房价波动通过财富渠道对消费支出的影响。收入效应上，尽管房地产行业规模收缩，从业人数减少，但人均薪酬趋于稳定，对整体收入的负面冲击有所缓解。挤出效应方面，近年居民购房支出占比下降，但消费倾向并未同步提升，说明购房与消费之间不再呈现强烈此消彼长关系。从数据来看，“必选类”社零增速自2024年以来保持4%左右，相对平稳；居民消费信心及收入预期指标亦企稳回升。在部分重点城市中，社会零售总额与二手房价的相关性由正转负，一定程度上反映出消费活动正逐步摆脱房价波动的掣肘。 再次，在投资端，目前尚未实现有效“脱敏”。报告指出，与地产链条密切相关的六大行业拖累2025年固定资产投资增速达4.8个百分点；土地财政收缩更影响地方基建投资，使相关行业间接拖累固投1.4个百分点。人口结构变化、适龄购房群体减少及城镇化进程放缓等中长期因素，加剧了住宅需求下滑趋势。此外，新房市场转向存量时代——二手房成交占比从2021年的19%上升至2025年的45%，新开工和土地成交维持低位——均预示未来一段时期内地产投资压力难以缓解。 影响评估 上述变化带来了多重影响。一上，中国资本市场有望进一步摆脱过度依赖地产周期，实现更为健康、多元的发展格局；另一方面，消费领域受益于财富来源多元化和收入结构优化，有望释放内需潜力。但值得警惕的是，投资端“去地产化”进展缓慢，将在短期内持续制约整体固定资产投资增长，对地方财政和相关产业链形成较大压力。长远来看，这一过程有助于推动经济高质量发展，但也需要通过政策协调和平稳转型加以保障。 对策建议 针对当前形势，应加快推动产业结构升级，加强金融体系服务实体经济能力，引导资金更多流向科技创新、高端制造、新型城镇化等新兴领域。在消费端，应完善社会保障体系，提高居民收入预期和消费信心，为内需持续扩张提供动力。在投资端，则需推动城市更新、老旧小区改造等项目，同时创新土地管理和财政支持机制，以减轻传统地产下行带来的负面冲击。 前景展望 展望未来，中国房地产“脱敏”进程将在不同领域继续分化演进。资本市场有望巩固独立运行能力，消费端韧性持续增强，而投资端则需较长时间完成调整。在全球经济环境复杂多变背景下，中国经济转型升级步伐将更加坚定，为实现高质量发展目标奠定坚实基础。
这份研究报告揭示的经济领域差异化"脱敏"现象，折射出我国经济结构调整的深层逻辑。随着新旧动能转换持续推进，如何平衡短期稳增长与中长期转型目标，将成为政策制定者面临的重要课题。该转变过程既带来挑战，也为培育新的经济增长点创造了条件。