1993年建成的六合园南社区面临着老楼和老龄化的双重压力，居民最大的难题是停车位不足。改造方案决定把闲置空地“竖”起来，底层设社区食堂和老年驿站，中层建立体车位，顶层搞空中花园和露天影院。这让“民生综合体”同时解决了停车、养老、休闲和文化四件事，成了北京首个“改造+运营+物业”的示范样板。2018年，朝阳区劲松北社区率先尝试由愿景集团投入3000万元来改造，居民不用自己掏钱。整个过程都按议事规则透明操作，企业微利运营。这种“政府让利+企业微利+居民获利”的模式迅速在全市铺开。石景山区鲁谷街道把试点做成“项目包”，把改造、停车、广告和物业打包出让。通过一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理的方式，企业利用运营低效空间和停车管理权来赚取微利。首开集团投入2300万元把古城南路的老旧车棚升级成了便民超市、养老驿站和社区食堂，“健康老楼”与“便利生活”一次性实现。通州玉桥南里先拿小广场练手，企业垫资提升后植入物业运营；西城真武庙则是业主把房屋出租权置换给企业。这些不同的街道和场景都共用了一套“微利可持续”的逻辑。2023年4月，《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》印发，这是全国首份专门针对老旧小区引资的文件。它一次性提供了四类路径：物业服务、养老服务、“改造+运营+物业”打包模式、公共空间投资并获取经营权。愿景集团测算，6800万元投入到枣园小区和三合南里，靠物业费、停车费、便民中心租金等收入，八年半就能收回成本。 北京老旧小区“引资焕新”全记录里有这样一些故事：1993年建成的六合园南社区曾是老楼和老龄化压力最大的地方。为了解决停车位不足的问题，改造方案决定把闲置空地“竖”起来。底层做社区食堂和老年驿站，中层设立体车位，顶层搞空中花园和露天影院。这种设计让“民生综合体”同时解决了停车、养老、休闲和文化四件事，成为了北京首个“改造+运营+物业”的示范样本。2018年，朝阳区劲松北社区率先尝试由愿景集团投入3000万元来改造老旧小区，居民不用自己掏一分钱。整个过程都按照议事规则透明操作，企业微利运营。这种“政府让利+企业微利+居民获利”的模式迅速在全市得到了复制和推广。石景山区鲁谷街道把试点做成“项目包”，把改造、停车、广告和物业打包出让给企业进行一揽子改造。通过一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理的方式，企业利用运营低效空间和停车管理权来赚取微利。首开集团投入2300万元把古城南路的老旧车棚升级成了便民超市、养老驿站和社区食堂，“健康老楼”与“便利生活”一次性实现。通州玉桥南里先拿小广场练手，企业垫资提升后植入物业运营；西城真武庙则是业主把房屋出租权置换给企业进行改造后再整体出租。这些不同的街道和场景都共用了一套“微利可持续”的逻辑。2023年4月，《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》印发出来，这是全国首份专门针对老旧小区引资的文件。它一次性提供了四类路径：物业服务、养老服务、“改造+运营+物业”打包模式、公共空间投资并获取经营权。愿景集团测算显示，6800万元投入到枣园小区和三合南里后，靠物业费、停车费、便民中心租金等收入，大约需要八年半时间就能收回成本。 在这6800万元撬动的16100户幸福背后，是一连串鲜活的故事。1993年建成的六合园南社区曾是老楼和老龄化压力最大的地方。为了解决停车位不足的问题，改造方案决定把闲置空地“竖”起来。底层做社区食堂和老年驿站，中层设立体车位，顶层搞空中花园和露天影院。这种设计让“民生综合体”同时解决了停车、养老、休闲和文化四件事，成为了北京首个“改造+运营+物业”的示范样本。2018年，朝阳区劲松北社区率先尝试由愿景集团投入3000万元来改造老旧小区，居民不用自己掏一分钱。整个过程都按照议事规则透明操作，企业微利运营。这种“政府让利+企业微利+居民获利”的模式迅速在全市得到了复制和推广。石景山区鲁谷街道把试点做成“项目包”，把改造、停车、广告和物业打包出让给企业进行一揽子改造。通过一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理的方式，企业利用运营低效空间和停车管理权来赚取微利。首开集团投入2300万元把古城南路的老旧车棚升级成了便民超市、养老驿站和社区食堂，“健康老楼”与“便利生活”一次性实现。通州玉桥南里先拿小广场练手，企业垫资提升后植入物业运营；西城真武庙则是业主把房屋出租权置换给企业进行改造后再整体出租。这些不同的街道和场景都共用了一套“微利可持续”的逻辑。2023年4月，《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》印发出来，这是全国首份专门针对老旧小区引资的文件。它一次性提供了四类路径：物业服务、养老服务、“改造+运营+物业”打包模式、公共空间投资并获取经营权。愿景集团测算显示，6800万元投入到枣园小区和三合南里后，靠物业费、停车费、便民中心租金等收入，大约需要八年半时间就能收回成本。 三合南里社区建成于上世纪90年代初期，由三个独立小区拼成“大杂居”，公共空间非常稀缺。买菜得绕到两站地外的菜市场去才行。更尴尬的是小区外面还撂着一处废弃锅炉房和堆煤场多年空置着没有用处。2020年的时候，大兴区把清源街道枣园小区、兴丰街道三合南里拉进了“首批试点”。这个试点突破了物理边界跨区域引入了社会资本：改造前企业先垫钱把公共环境给整好了。△正在改造中的三合·美邻坊二层未来要打造成社区食堂还有便民服务中心。 锅炉房被重新“编程”了：一层是便民菜店；二层是社区食堂加上便民服务中心；三层是书店；顶层还有街区体育中心。“一站式”解决了买菜、吃饭、看书、健身、文体活动这些问题，预计菜店就能辐射到周边6000—8000户人家的需求了。 枣园小区也同步进行了“升级”：3万平方米的中心绿地换上了新装，口袋公园、主食厨房、便利店、厨余垃圾站还有共享菜园这些设施一口气都给补齐了。 劲松北社区的改造呼声很高但资金从哪儿来呢？朝阳区劲松北社区率先“吃螃蟹”：2018年的时候愿景集团投入了3000万元资金全程参与设计施工还有物业管理工作，居民自己一分钱都不用出。 改造方案的制定、物业选聘还有物业费定价等工作全部按照议事规则进行阳光操作；居民先体验后再付钱买单；企业采取微利运营的方式来进行管理；政府就把部分公共资源授权给企业去经营。