我们今天来聊聊长沙中海锌厂项目（备案名：仰天佳园），它的市场价值是怎么看的呢？这个项目位于二环内侯家塘板块，这个位置在主城区是相当不错的新房项目。优势有几个点：跟贺龙体育馆和田汉大剧院离得很近，走路也就十分钟；南边离长沙南门口和黄兴步行街也就1.5公里，地铁也就1到2站路；再往南就是天心阁，也就1.2公里。而且侯家塘地铁站就在家门口，一百多米就到了，交通很方便。这附近的教育资源也非常丰富，西边就是仰天湖小学，这边是长沙市老牌重点小学了，一般小孩都能进去；东边七百多米是中雅培粹和雅礼中学；北边1.5公里还有湘郡培粹和长郡中学，周围还有不少名校，不过这些学校都要靠微机派位才能进去。医疗资源方面，湖南省儿童医院和湘雅二医院就在两公里范围里。不过这个位置虽然好，但属于长沙老城区，拆迁难度比较大。周边都是老旧小区，所以环境比较一般。房子周边的路都比较窄，开车不太方便。我听说去年1月份挖土的时候挖出古墓了，后来还有周边居民投诉说施工扰民和影响采光的问题。开发商还没跟居民谈妥赔偿的事呢。这就得把开发成本增加一些了。 教育这块嘛，小孩大概率能进仰天湖小学本部上学，初中还是得靠派位。这个学校是老牌重点小学，但在我之前排的TOP25里只排在24位呢。2025年派位的结果是有38%的学生被派到了湘郡培粹和中雅培粹北校区这样的学校去。虽然是重点小学吧，但老师数量也不算多。 再来说说户型方面。项目大门开在北边主干道上，门口的天剑路平时车停得挺多的。里面规划了1400平方米的会所和1940平方米的架空层供居民休闲娱乐。架空层占了整体住宅面积的2.4%左右呢。像一般新房的架空层也就1%-2%，这个项目算是挺高的了。公共区域品质这块跟现在新规楼盘比起来肯定是更好的。还有120平米和141平米的户型都是新规产品得房率高。 但跟市场上其他新规楼盘比起来得房率还是差点意思。比如120平米户型得房率是103%，140平米是108%，比不过那种能达到110%-120%的楼盘。因为这个地块形状不规则、容积率高、还有新规要求严格这些原因吧。 周边二手房行情怎么样呢？最近的次新房是长沙檀府项目成交价格在1.4到1.5万/平米之间挂牌价格1.6万/平米左右总价大概在250到400万之间；建发央玺成交价格是1.6万/平米挂牌价格1.8到1.9万/平米总价大概在250到450万之间。这次的中海锌厂项目整体品质应该不会输给建发央玺吧甚至比它还好点；比长沙檀府也强一些；得房率这块也胜过它们两个；只是教育配套不如建发央玺因为那边能直接进砂子塘小学本部；区位上比建发央玺要稍微好点。 我觉得这个项目要是卖到1.7到1.8万/平米（总价200到250万）是比较合理的估值；如果在1.6万/平米以下甚至更低的话就是性价比很高的估价了。