城市更新是推动城市高质量发展的重要抓手，但实践中常遇到规划适应性不足、政策工具不够灵活、历史遗留问题复杂等挑战；自然资源部与住房和城乡建设部联合发布的新政，正是围绕这些痛点作出的系统回应。 在增强详细规划适应性上，新政明确了国土空间规划“一张图”基础上，开展城市更新区域详细规划评估优化的工作路径。其关键在于：既依法维护规划许可的严肃性，又为市场参与提供必要的弹性空间。新政鼓励各地制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单，并对微更新项目建立规划许可豁免清单，使规划工具更贴近城市更新的实际需求。北京、上海、厦门等城市已率先出台混合用地指导意见，重庆、南京等地推出规划许可豁免清单，为全国提供了可参考的做法。 过渡期政策的优化调整，说明了政策工具更趋精准。新政将原有的5年固定过渡期调整为“以5年为原则”的弹性过渡期，允许各地结合实际动态管理。同时新增租赁出让方式，为利用存量资源发展国家支持产业的企业提供更多选择。这个调整既稳定了投资者预期，也为政策执行保留了必要的调整空间。苏州等地已制定过渡期政策落地细则，为其他地区提供了参考。 在存量土地和空间的临时利用上，新政明确在保障安全、不影响远期规划的前提下，可开展临时利用。各地可制定空闲建设用地临时利用管理办法，并明确存量建筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，以提升闲置资源的使用效率。杭州等城市已出台临时用地、临时改变房屋用途等实施细则，为城市更新拓展了更多路径。 资源资产的组合供应和整体运营，是新政的创新亮点。通过开展特色资源调查和活化利用，建立多门类资源资产在特定国土空间范围内的组合供应机制，有助于提升资源配置的综合效益。湖南、湖北等地已探索将自然资源资产打包组合供应——提升了空间价值——形成了可借鉴的经验。 不动产登记服务的创新，更优化了城市更新有关的办事流程。新政明确各地可开展预编不动产单元预告登记；对老旧住房自主更新项目可采用直接按户首次登记；对土地带建筑一并收储供应的情形可探索简化申请材料，以降低办理成本、提升效率。盐城等地已推出产权归集与不动产登记的一揽子创新举措，具有示范意义。 对于历史遗留问题处置，新政强调依法依规分类明确认定标准和处置政策，确保底数清晰、封闭运行。这一原则既尊重历史现实，也为后续更新减少制度性阻碍。 自然资源部曾于2023年发布支持城市更新的规划与土地政策指引，为地方探索奠定基础。此次新政在既有指引之上，结合各地实践推进和细化措施，体现了政策的连续性与可操作性。
城市更新不是简单的“拆旧建新”，而是通过制度创新推动城市治理现代化的系统工程。《通知》以打通堵点、完善规则为主线，传递出更清晰的政策信号：在守住底线的前提下，提高存量资源流动效率，推动更新行动更可持续。随着配套细则加快落地、典型经验不断积累，城市更新有望在改善民生、激发活力与优化空间格局之间形成更稳定的正向循环。