2026年开年第一周,南昌市房地产交易大厅内人流明显增多。
柜台前,市民姚先生正在咨询房产出售事宜。
去年购入的住房因子女就学需要置换,高额税费曾让他犹豫不决,如今政策调整让他看到了希望。
像姚先生这样的改善型购房者,正在成为此轮税收政策调整的首批受益群体。
政策核心在于税率下调。
根据最新规定,个人销售持有不足两年的住房,增值税征收率从原先的百分之五降至百分之三,降幅达两个百分点。
而对于持有两年以上住房的销售,继续维持免征增值税的优惠政策。
以一套售价一百万元、持有不足两年的住房为例,卖方原需缴纳约五万元增值税,新政实施后仅需缴纳三万元,直接减负两万元。
政策调整背后折射出当前房地产市场的结构性特征。
近年来,二手房市场交易周期拉长,部分持有短期房产的业主因税费负担较重而选择观望,市场供给端存在一定程度的抑制。
江西省社会科学院经济研究所助理研究员王璋指出,降低短期持有房产的出售成本,有助于提升业主挂牌意愿,增加市场优质房源供给,从而形成供需两端的良性互动。
值得关注的是,政策利好不仅惠及卖方。
在二手房交易实践中,存在"净到手价"这一约定俗成的交易模式,即卖方要求固定到手价格,全部税费由买方承担。
在此模式下,增值税率下调意味着买方购房总成本的直接降低。
以卖方坚持一百万元净到手价为例,买方原需额外支付五万元增值税,现在只需支付三万元,实际购房支出减少两万元。
这一"隐性红包"在一定程度上降低了购房门槛,激发了潜在购房需求。
政策传导效应已初步显现。
交易大厅工作人员反映,新政实施以来,前来咨询持有未满两年房产出售事宜的市民明显增多,改善型购房需求正在加速释放。
从市场逻辑看,卖方成本降低将带动挂牌量上升,买方选择空间扩大则能刺激交易意愿,双向作用下二手房市场有望率先活跃起来。
然而,政策落地到市场升温仍需时间。
业内人士指出,当前二手房交易周期较长,从挂牌到成交往往需要数月时间,政策效果的充分显现需要一个传导过程。
同时,不同区位、不同品质的房源对政策的敏感度存在差异,政策红利的释放将呈现出结构性特征。
对于直系亲属间房产过户这一特殊情形,业内建议需要综合研判。
如果房产用于长期自住,选择赠予方式涉及百分之三契税和百分之零点一印花税,成本相对固定。
但若未来存在再次出售可能,赠予过户的房产可能面临较高个人所得税,而通过买卖方式过户,在当前增值税降低的背景下,不仅降低了当期税费,还能规避未来出售时的高额税负。
专业人士提醒,每个家庭的房产状况和长期规划各不相同,应当根据实际情况咨询专业机构,制定最优方案。
从宏观层面观察,此次税收政策调整是房地产市场调控政策体系的一次优化完善。
在坚持"房住不炒"定位的前提下,通过适度降低交易环节税负,激活存量房产流动性,既有利于满足居民改善性住房需求,又能促进住房资源的优化配置。
这一政策导向体现了对市场规律的尊重和对民生需求的回应。
住房增值税率的小幅调整，折射出房地产调控向精细化、差异化转变的新趋势。
在"房住不炒"总基调下，如何通过政策微调释放合理住房需求，平衡短期刺激与长期健康发展，考验着地方政府的治理智慧。
南昌此次新政或将为同类城市提供有益参考。