这楼市今年回暖的迹象确实挺明显的，大家伙儿就跟看心理活动似的。咱们都知道11月份上海成交了2.2万套，到了2025年12月，这数据估计还要站上2万套，只要这势头还在，就是个好消息。你看去年一整年，上海二手房一个月平均也能卖掉2万套，这在大家看来就是“淡季”里难得一见的好成绩。 可是你有没有发现？身边不少人还是感觉不出来楼市热。关键在于现在这交易主力可不是咱们平时接触的那些人。最近我翻翻手机通讯录，好多中介兄弟都在微信名后面加了个后缀，“亲属过户代办”，连店门口都把这业务写得挺显眼。说白了就是亲友之间直接转房，这种方式以前就有，而且占比一直不小。 为啥现在这么多中介盯上这块蛋糕？其实也是被逼的。第一是为了数据好看，提升市场份额；第二是有些过户的人办完手续马上又要买房；第三最重要的是能接触到真正想买房的人。 现在这房子卖得火热，背后有个代价，就是每套房子的总价在往下掉。你知道吗？现在市场上50%的购买力都落在200万以下这块儿。这三年变化有多大？以前市场50%的购买力可是300万往上的。 而且上海300万以下的客户现在已经占到了70%，简直让人惊掉下巴。正是因为这低总价的人群购买力在这一年里急剧放大，才撑起了整个楼市这么大的成交量。 这可不是单纯房价跌了那么简单，而是刚需客群的本质变了。现在买一百多万房子的不再是年轻的大学毕业生，我一朋友跟我说得很直白：“这帮人都是在上海混了好多年的务工人员。”他们以前根本没想过在上海买房，结果现在一看身边租的老破小也就一百多万，凑凑首付就能拿下。 他们买哪里？首选市中心的老破小。面积凑合用就行，出门方便最重要。再说这种老破小现在降价幅度最大，好商量还能挑。这波流动性最大的客户对价格特别敏感，“手拉手”业务公开化之后更方便他们讨价还价了。 所以你会觉得数据很热闹但身边没啥感觉。以前那些主流购房者现在还不买账呢。反倒是那些以前被认为没购买力的人冲进了市场。 这些成交对楼市回暖肯定有帮助啊！因为这部分人进来关键是补上了老破小的流动性。大家都有了置换向上的可能，这样一套带两套的情况就出现了，整个楼市自然就活起来了。 到底啥时候才算回暖？最重要的指标就是刚需开始买房了没有。盯着这个信号看就行了。现在的刚需虽然跟以前不一样了，但不管黑猫白猫抓住老鼠的就是好猫。 上海楼市之前经历过高位盘整期。豪宅市场吸走了全国3000万以上的购买力进来搞火了一阵子楼市，但那种热没持续性啊！这种需求没有联动性买就买不买拉倒。 现在二手成交回暖说明基底刚需开始下场了。这股力量能把老破小的枷锁解开让房东继续置换上去流通起来。水流动起来不论是流到二手还是一手都是活水啊！ 我对今年的市场挺有信心的！今年过年在2月前成交稳住了2.3万套左右的样子今年应该不会差。等三月结束数据出来咱们再接着聊吧！