在"十五五"规划开局之际，江苏省物流产业面临从规模扩张向质量提升的关键转型。
12月19日召开的2025江苏物流与供应链发展大会上，与会专家指出，随着土地资源约束加剧和市场需求变化，传统物流园区普遍遭遇空置率上升、租金收益萎缩等挑战。
数据显示，长三角地区部分物流园区净收益率已跌破5%，较"十四五"初期下降近40%。
行业分析表明，这一困境源于三重结构性矛盾：一是供需错配导致全国仓储设施平均空置率达18.7%，二是单一租金模式难以覆盖持续上升的运营成本，三是传统管理方式无法适应智慧物流发展需求。
中国物流学会特约研究员指出，当前超过60%的园区仍采用粗放式运营，数字化改造率不足35%。
面对行业变局，创新实践正在江苏率先落地。
宝奇物流服务平台提出的"四维破局"方案引发关注，其核心在于构建全周期服务体系——前期通过产业大数据分析精准定位园区功能，中期实施光伏屋顶、智能分拣等绿色技改，后期拓展供应链金融、冷链配套等增值服务。
该模式在苏州试点园区实现出租率提升22个百分点，综合收益增长17%。
江苏省发改委相关负责人在会上强调，这种转型契合国家"双碳"战略与数字经济部署。
根据最新政策导向，到2026年全省将重点培育20个智慧物流标杆园区，对完成智能化改造的项目给予最高300万元补贴。
业内预计，随着5G、物联网等技术深度应用，具备多式联运、仓配一体功能的综合型园区将成为主流。
物流园区作为现代物流体系的重要节点，其转型升级关系到整个行业的健康发展。
面对存量时代的新挑战，唯有坚持创新驱动，加快构建多元化、智慧化、绿色化的运营体系，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，为经济社会发展提供更加有力的物流保障。