（问题）房地产市场正处在从增量扩张向存量提质转换的关键阶段。
近期，多项稳定房地产市场的政策工具持续发力，包括换购住房退还个人所得税政策再次延期、存量个人住房公积金贷款利率下调，以及部分城市对非本地居民购房条件作出优化调整等。
市场反馈显示，在整体仍处调整周期背景下，交易回暖更多集中在二手房和核心区位，城市之间、城市内部板块之间的差异进一步拉大，“核心更稳、优质更强”的结构性特征更加突出。
（原因）政策端的连续发力，直接作用于交易成本与预期修复。
一方面，税费减免与贷款利率调整降低了置换链条中的摩擦成本，部分此前因“房源持有年限不足、税费偏高”等原因观望的需求开始入市，带动优质二手房源关注度上升。
另一方面，多地强调因城施策、精准施策，通过适度降低门槛、提升交易效率，为刚性需求和改善性需求提供更稳定的外部条件。
叠加春节前后市场通常存在的季节性活跃因素，政策效果更容易在一季度、二季度持续显现。
与此同时，库存压力仍是多数城市承压的重要根源。
此前供需结构性错配累积的待售规模，使部分区域价格、成交易出现反复，也要求供给侧更注重节奏把控与结构优化。
（影响）从市场结构看，二手房在住房交易中的比重继续抬升，成为稳定成交的重要支撑。
相关数据表明，2025年二手房成交面积占新房与二手房交易总量的比重进一步提高，多地二手住宅成交面积占比超过六成，反映出市场进入“存量时代”后，居民更多通过换购、改善完成居住升级。
与此同时，新房市场内部的分化加深，“好房子”项目成为带动成交的重要抓手。
记者在北京、武汉、青岛、成都等地走访发现，核心地段、品质更优的新盘去化速度更快，部分中心城区高品质项目开盘去化率保持在较高水平；而产品力不足、配套与区位竞争力偏弱的存量项目去化周期相对拉长。
同样的分化也体现在价格与土地市场：部分城市新房价格表现相对稳健，核心城市优质地段土地出让仍更受开发企业关注，凸显资源向优势区域、优质项目集中。
（对策）在新形势下，稳定房地产市场需更加突出“供需两端协同”、更强调结构调整与品质提升。
供给侧要坚持控增量、去库存、优供给的思路：库存压力较大的城市应合理把控供地节奏，避免再度形成供给堰塞；企业投资更应回归理性，围绕市场真实需求优化产品结构与建设品质。
国家统计数据显示，2025年末商品房待售面积较年初有所减少，同时商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，说明控增量与促需求的组合拳正在发挥作用。
需求侧则要继续在降低交易成本、畅通置换链条、保障合理住房需求方面精准施策，进一步稳定市场预期、增强居民消费意愿。
与此同时，地方政府应更好用足调控自主权，做到“一城一策”，避免简单化、同质化工具叠加，提升政策的针对性和可持续性。
（前景）总体看，尽管部分指标仍可能阶段性承压，部分城市在二季度后也可能出现波动，但从全年合并观察新房与二手房销售规模，市场趋稳迹象更为明显。
未来一段时间，市场修复的主线仍将体现为结构性回暖：经济新动能成长更快、人口与产业承载力更强、前期库存压力较小的城市或区域，成交与价格表现更具韧性；城市内部则将延续核心区位、优质供给更受青睐的趋势。
随着全国住房城乡建设工作会议等部署持续推进，围绕“好房子”建设、改善型需求释放、保障性与市场化供给协同等方向的政策工具有望进一步完善，推动房地产从规模扩张转向质量提升、从单一开发转向运营与服务并重。
房地产市场正从规模扩张转向质量提升的新阶段。
在政策精准调控与市场自我调节的双重作用下，行业有望逐步实现供需动态平衡，为经济高质量发展注入新动能。
未来，如何进一步满足人民群众对高品质住房的多样化需求，将是政策制定者和市场参与者的共同课题。