一、问题：老旧住房问题长期累积，居民改善需求迫切 建于1978年的北京市西城区三里河一区28号楼，改建前已使用40余年。多位老住户反映，楼体墙面开裂、沙化，垃圾通道蟑螂滋生，楼道异味久散不去；窗框锈蚀严重，冬季冷风直灌，保温隔热能力不足；水管和暖气管道故障频发，居住体验持续下降。 这并非个案。在北京以及全国不少大城市中心城区，大量建于上世纪七八十年代的住宅楼陆续进入集中老化期，结构安全隐患与居住舒适度问题叠加，亟需系统性更新。 二、原因：政策窗口开启，试点探索加快落地 近年来，国家层面明确支持老旧住房自主更新与原址重建，各地相继开展探索。鉴于此，28号楼被纳入西城区第二个“原拆原建”试点项目。 但政策只是起点，项目能否推进，关键在于前期协商。西城区有关部门围绕54户居民的家庭结构、经济状况和具体诉求，进行了上百轮沟通，建立“一户一策一方案”服务机制，并结合原住房面积与居住需求设计6种户型，尽量让每户都有合适选择。围绕“能否建成第四代住宅”“一二层是否可增设阳台”等问题，逐项回应、逐条协商，形成可执行方案。 居民代表张海表示，“原拆原建”的难点不在施工，而在凝聚共识。54户家庭情况不同、诉求不一，最终能达成一致，靠的是大量耐心细致的基层工作。 三、对策：工业化建造技术破解工期难题 在居民同意、政府统筹、企业协作的基础上，项目正式启动。改造提速的关键，是采用建筑工业化建造方式。 据中国建筑国际集团华北区域负责人介绍，28号楼采用模块化集成建造技术：通过数字化设计将整栋楼划分为156个模块单元，在智能工厂完成结构、保温、管线、内装等约90%的工序，经过性能测试与质量检测后运至现场进行高精度吊装，实现“像造汽车一样造房子”。 数据显示，项目从首吊到主体封顶仅用46天，相比传统现浇施工工期缩短约75%；同时现场建筑废弃物减少75%、材料损耗降低25%、碳排放减少30%。新楼加装电梯，屋顶配置太阳能板为电梯供电，部分户型在保留原有居室格局基础上新增独立客厅空间，居住条件明显改善。 四、影响：居民获得感提升，示范效应开始显现 从搬出旧居到领取新房产权证书，全程用时5个多月。对长期居住在老旧危楼中的居民来说，这意味着过渡租房时间和成本显著压缩，生活也能更快恢复常态。老住户朱阿姨看着小孙子在新家地板上奔跑，感触很深。 清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，装配式建造将大量现场环节转移至工厂，不仅能明显缩短工期，也有助于更集约地使用作业场地、降低综合成本。对于周边施工空间有限、成本控制压力更高的中心城区老旧住房更新项目，这种技术路线适配性更强；随着技术持续改进，将更提升项目可行性与推进效率。 五、前景：城市更新迈入新阶段，中心城区改造路径更清晰 28号楼项目的落地，为北京乃至全国中心城区危旧住房改造提供了可参考的实践样本。在土地资源紧张、安置难度较大的核心区域，“原拆原建”叠加工业化建造技术的路径，兼顾效率、居民利益与城市风貌维护，具备一定可复制性与推广价值。 随着国家政策支持持续加力、各地试点不断深入，城市更新正在从以增量开发为主，转向以存量提质为核心的新阶段。如何在保障居民权益的前提下，优化协商机制、降低改造成本、提升建造品质，仍是各地推进类似项目需要持续解决的重点问题。
危旧楼更新既关乎民生，也关系到城市高质量发展的基础能力。三里河一区28号楼的实践表明：把协商工作做细、把技术路线选准、把质量与安全守住，“原拆原建”同样能在中心城区跑出“加速度”。面向未来，城市更新需要从单纯的“拆与建”走向“治与新”，在改善居住条件的同时推动建设方式转型与治理能力提升，让安全、绿色、宜居成为存量时代城市发展的清晰底色。